Teilungserklärung und Aufteilungsplan müssen übereinstimmen (nach dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz)

Normenkette

§ 7 WEG, § 8 WEG, § 874 BGB, § 18 GBO

Kommentar

1. Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, dass bei einer Aufteilung in Wohnungseigentum der Aufteilungsplan als Bestandteil der Eintragungsbewilligung mit dem verbalen Inhalt der Teilungserklärung gemäß § 8 Abs. 2 WEGübereinstimmen muss.

Bei der Begründung und Übertragung des Wohnungseigentums muss das Grundbuchamt also überprüfen, ob der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz gewahrt ist; es muss damit auch eindeutig und zweifelsfrei bestimmt sein, auf welche Räume sich das Sondereigentum bezieht. Fehlt es an dieser Bestimmtheit, ist ein Eintragungsantrag gemäß § 18 GBO zurückzuweisen oder es ist eine Zwischenverfügung zur Behebung des Hindernisses zu erlassen.

Der Bestimmtheitsgrundsatz richtet sich nach dem Inhalt der Teilungserklärung sowie der Eintragungsbewilligung. Nach den §§ 8 Abs. 2, 7 Abs. 3 WEG und nach § 874 BGB kann zur näheren Bestimmung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, der wiederum gemäß § 7 Abs. 4 WEG der Aufteilungsplan hinzuzufügen ist. Dieser Aufteilungsplan wird durch diese doppelte Bezugnahme Inhalt des Eintragungsantrags und später des Wohnungsgrundbuchs (h. M.).

Der Bestimmtheitsgrundsatz verlangt jedoch weiter, dass mit dem Aufteilungsplan als Bestandteil der Eintragungsbewilligung der Inhalt der Teilungserklärung übereinstimmen muss, in der gemäß § 8 Abs. 2 WEG wiederum auf den Aufteilungsplan Bezug genommen werden kann. Alle Widersprüche zwischen dem Inhalt der Teilungserklärung selbst und dem Inhalt des in Bezug genommenen Aufteilungsplans machen die Erklärung inhaltlich unbestimmt, sodass eine Eintragung im Grundbuch nicht erfolgen kann.

Im vorliegenden Fall hatte der Teilungserklärungsbeschrieb nicht ausdrücklich Kellerräume verbal erfasst, die jedoch über entsprechende Verweisung auf den Aufteilungsplan mit entsprechenden Nummern zum Wohnungseigentum ausreichend erkenntlich waren. Zusätzlich war in der Teilungserklärung zweifelsfrei klargestellt, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung nach Maßgabe des Aufteilungsplans verbunden sei und dass alle zur gleichen Einheit gehörenden Räume mit den entsprechenden Nummern im Aufteilungsplan gekennzeichnet seien.

2. Damit könne es auch im vorliegenden Fall offenbleiben, ob das Rechtsbeschwerdegericht eine eigene Auslegung der Teilungserklärung vornehmen oder die tatrichterliche Auslegung nur auf Rechtsfehler überprüfen könne, da eine Auslegung der Teilungserklärung, die nur auf die verbale Beschreibung des Wohnungseigentums abstelle und den Inhalt der ergänzenden Bezugnahme auf den Aufteilungsplan nicht berücksichtige, jedenfalls rechtsfehlerhaft sei.

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 17.08.1992, 2 Wx 35/92= ZMR 11/92, 511 = DWE 2/93, 76 = NJW-RR 4/93, 204)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung