Teilungserklärung: Welche Genehmigungen sind erforderlich?

Leitsatz

1. Die Teilung nach § 8 WEG erfordert keine gerichtliche Genehmigung nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB.
2. Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse, die keine vertikale Abgrenzung gegen gemeinschaftliches Eigentum oder fremdes Sondereigentum hat, darf nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Normenkette

§§ 1821, 1822, 1896, 1908i BGB; §§ 3, 5, 8 WEG

Das Problem

Die Bruchteilseigentümer K1 bis K3 beantragen, ihre Teilungserklärung im Grundbuch zu vollziehen. Das Grundbuchamt weist den Antrag zurück. Der Eintragung stehe ein Hindernis entgegen, das auch auf die Zwischenverfügungen hin (§ 18 Abs. 1 Satz 2 GBO) nicht behoben worden sei. Es bedürfe einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung, weil für K3 ein Betreuer bestellt sei. Ferner könne an einer Terrasse kein Sondereigentum begründet werden. Hiergegen richtet sich die Beschwerde.

Die Entscheidung

1. Ohne Erfolg! K3 müsse allerdings keine betreuungsgerichtliche Genehmigung vorlegen. Gem. § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB bedürfe der Vormund zur Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück der Genehmigung des Familiengerichts. Die Vorschrift sei gem. § 1908i Abs. 1 BGB auf die Betreuung entsprechend anzuwenden. Der Kreis der nach §§ 1821 f. BGB genehmigungspflichtigen Geschäfte sei grundsätzlich formal und nicht nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalles zu bestimmen. Dem stehe jedoch eine Berücksichtigung des Schutzzwecks der Vorschrift nicht generell entgegen. Möglich sei insbesondere eine teleologische Reduktion in Fällen, in denen schon nach generellen Merkmalen – und nicht erst aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalles – das Bedürfnis des Mündelschutzes schlechthin nicht gegeben sei (Hinweis u.a. auf Brüggemann, FamRZ 1990, S. 124, 127 und Klüsener, Rpfleger 1981, S. 464). So liege es hier. Das Bruchteilseigentum des K3 setze sich an jedem der gebildeten Wohnungseigentumsrechte fort. Eine Übertragung oder Aufhebung seines Rechts fände daher nicht statt. Die Vorratsteilung nach § 8 WEG sei bloße Teilung des Vollrechts, weil in der Hand des Alleineigentümers Miteigentumsanteile, die durch Verbindung mit dem Sondereigentum an einer Raumeinheit inhaltlich geändert werden könnten, vor der Teilung gar nicht bestünden (Hinweis u.a. auf BayObLG v. 15.3.1957, 2 Z 226-231/56, NJW 1957 S. 1840). Ob dies auch für die Vorratsteilung durch eine Bruchteilsgemeinschaft gilt, sei nur scheinbar zweifelhaft. Denn die dort bereits bestehenden Miteigentumsanteile würden gerade nicht jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden und dadurch inhaltlich verändert. Vielmehr bestehe die Bruchteilsberechtigung an jedem der (neu) gebildeten Wohnungseigentumsrechte fort. Die Summe aller dieser Wohnungseigentumsrechte sei mit dem ungeteilten Grundstück identisch (Hinweis auf Rapp in Staudinger, BGB, 2005, § 8 WEG Rn. 3). Selbst bei Annahme einer Verfügung oder zumindest eines verfügungsähnlichen Rechtsgeschäfts griffe jedoch das Genehmigungserfordernis des § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB nach seinem Sinn und Zweck nicht ein, weil die Teilung nach § 8 WEG ihrem generellen Inhalt nach den durch § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB zu schützenden Grundvermögensbestand des Betreuten nicht berühre. Der Betreute werde weder hinsichtlich Bestand und Ausübung seiner Grundeigentumsrechte noch in sonstiger Weise durch die Teilung rechtlich beeinträchtigt. Dabei müsse auch nicht danach differenziert werden, ob der Inhalt des Sondereigentums gem. § 5 Abs. 4 WEG abweichend von dem gesetzlichen Inhalt begründet werde. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft als diejenige, der gegenüber der teilende Eigentümer durch Vereinbarungen gem. § 5 Abs. 4 WEG gebunden sein könnte, entstehe erst mit der Eintragung des ersten Käufers (BGH v. 5.6.2008, V ZB 85/07, NJW 2008 S. 2639) bzw. ggf. als faktische oder werdende Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Eintragung einer ersten Auflassungsvormerkung. Durch das Genehmigungserfordernis für ein darauf gerichtetes Rechtsgeschäft sei der Betreute umfassend geschützt.
2. Die Eintragung scheitere aber daran, dass Sondereigentum an der ebenerdigen Terrasse der Wohnung Nr. 2 nicht eingetragen werden könne. Sondereigentum könne gem. § 3 Abs. 1 WEG nur an Räumen in einem Gebäude, nicht dagegen an Grundstücksflächen eingeräumt werden. Nach § 3 Abs. 2 WEG solle Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen seien. Dass § 3 Abs. 2 WEG eine bloße "Soll-Vorschrift" ist, bedeute dabei nur, dass bei einem Verstoß das eingetragene Wohnungseigentum weder nichtig noch anfechtbar ist (Hinweis auf BGH v. 22.12.1989, V ZR 339/87, NJW 1990 S. 1111). Das Grundbuchamt habe bei der Eintragung die Sollvorschrift in gleicher Weise wie zwingende Vorschriften zu beachten. "In sich abgeschlossen" bedeute "nicht ohne Weiteres zugänglich" (Hinweis auf GmS-OGB v. 30.6.1992, GmS-OGB 1/91, NJW 1992 S. 3290). Systematische und teleologische Auslegungen ergäben, dass das Erfordernis des Raumabschlusses nach § 3 Abs. 2 WEG seinen Grund dar...