Teilungserklärungsvereinbarung zum Begründungs-, Zuweisungs- und Veräußerungsrecht des Bauträgers von Sondernutzungsrechten

Leitsatz

1. Gültige Teilungserklärungsvereinbarung zum Begründungs-, Zuweisungs- und Veräußerungsrecht des Bauträgers von Sondernutzungsrechten (hier an Parkplätzen im UG auf Verschiebeeinrichtung und verschiebbarer Tandemparkplatte)
2. Gültige Zuweisungsvereinbarung auch für die Zeit nach Abveräußerung aller Einheiten
3. Verneinter Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs im Grundbuch gegen die eingetragenen Sondernutzungsrechte aufgrund der eingeschränkten materiell-rechtlichen Prüfungspflichten des Grundbuchs

Normenkette

§ 10 Abs. 3 WEG; § 26 FamFG (vormals § 12 FGG; § 53 Abs. 1 GBO)

Kommentar

1. In der Teilungserklärung hat sich der Bauträgerveräußerer vorbehalten, Personen von Sondernutzungsberechtigten durch notariell beurkundete oder beglaubigte Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt zu bestimmen, wobei dieses Bestimmungsrecht auch dann noch ausgeübt werden könne, wenn er nicht mehr Wohnungs- oder Teileigentümer im Objekt sei.

   Daraufhin wurden einem Eigentümer u.a. auch 2 Parkplätze auf einer Verschiebeeinrichtung (Tandemparkplatte) und 1 Parkplatz auf verschiebbarer Einzelparkplatte zur Sondernutzung zugewiesen.

   Ein Miteigentümer beantragte insoweit gegen diese Eintragung der Sondernutzungsrechte zugunsten eines Sondereigentums Eintragung eines Amtswiderspruchs im Grundbuch. Der Widerspruch nach § 53 Abs. 1 GBO wurde hier vom Senat nach zu Recht erfolgter Ablehnung durch das Grundbuchamt zurückgewiesen.

2. Durch die Eintragung ist vorliegend das Grundbuch nicht unrichtig geworden; von einer Gesetzesverletzung war nicht auszugehen. Ein Grundbuchamt hat nur eine begrenzte Überprüfungspflicht und auch nur eingeschränkte materiell-rechtliche Prüfungsmöglichkeiten. Ungeachtet einer grundsätzlich bestehenden Sachverhaltsaufklärung (vgl. § 18 GBO) ist dem Grundbuchamt i.d.R. eine abschließende Beurteilung materieller Rechtsbeziehungen auf der Grundlage der im Eintragungsverfahren vorzulegenden Unterlagen nicht möglich. So kann das Grundbuchamt auch Fragen etwaiger Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts (§ 138 BGB) oder etwaige Verstöße gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) mangels Kenntnis des gesamten Sachverhalts nicht verbindlich abklären, ist hierzu auch weder verpflichtet noch berechtigt. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn das Grundbuchamt aufgrund feststehender Tatsachen zur sicheren Kenntnis oder Überzeugung gelangt, dass durch die beantragte Eintragung das Grundbuch unrichtig würde; nur dann ist eine Eintragung zu beanstanden bzw. dem Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs Folge zu leisten.

3. Vorliegend waren die vereinbarten Zuweisungsvorbehalte zur Begründung und Übertragung solcher Sondernutzungsrechte grundsätzlich rechtlich möglich. Andere Wohnungs- und Teileigentümer waren bereits vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinsichtlich besagter Sondernutzungsflächen ausgeschlossen (h.M.). Vereinbarungen dieser Art wirken auch gemäß § 10 Abs. 3 WEG gegenüber Sondernachfolgern anderer Wohnungs- und Teileigentümer, sodass es keiner Eintragungsbewilligung der restlichen Eigentümer und deren dinglich Berechtigter bedarf, auch wenn die Zuweisung des Gebrauchs erst nach Eintragung der Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) erfolgt.

   Die Sondernutzungsrechte waren auch hinreichend bestimmt bezeichnet. Die technische Konstruktion der Verschiebeeinrichtungen als Gemeinschaftseigentum betraf lediglich die Art der Nutzung. Damit ist durch zwischenzeitliche Veräußerungen von Sondereigentumseinheiten ein solches vereinbartes Zuweisungsrecht nicht "untergegangen". Auch Sondernachfolger sind an die Mitgebrauchsbeschränkungen ("negative Komponente") gebunden.

   Nach Vereinbarung konnte das Bestimmungsrecht auch dann noch ausgeübt werden, wenn ein genannter Beteiligter nicht mehr Wohnungs- oder Teileigentümer im Objekt war.

   Unwirksam ist der Zuweisungsvorbehalt auch nicht insoweit, als ihm jegliche zeitliche und sachliche Grenzen fehlten. Wertungen (wie etwa ersichtlich aus dem Urteil des AG Reutlingen v. 30.3.2012, 9 C 1939/10 WEG) zur Frage etwaiger Ungültigkeit einer solchen Vereinbarung wegen unbegrenzten Fortbestands eines solchen Zuweisungsrechts unter Hinweis auf Verstöße gegen das Gebot von Treu und Glauben, können jedenfalls – wie erwähnt – im Grundbuchverfahren nicht in eine wertende Beurteilung einbezogen werden.

4. Ein anderes Ergebnis ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH v. 2.12.2011 (NZM 2012 S. 157). Auch dort hat der BGH entschieden, dass es sich auch ohne ausdrückliche Regelung von selbst verstehe, dass eine solche vereinbarte Ermächtigung mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentum an einen Erwerber ende. Im vorliegenden Fall sah jedoch die Vereinbarung in der Teilungserklärung eine andere Regelung vor. Damit kam es vorliegend auch nicht darauf an, ob hinsichtlich des vereinbarten Zuweisungsvorbehalts im Zeitpunkt der Zuweisung die Verkäuferseite nur noch Eigentümerin von Stellplätzen gewesen sei.

Anmerkung

In grundbuchrechtlicher Hinsicht (Zurückweisung des beantragten Amtswiderspruchs gege...