Teilungsversteigerung / 6.1 Geringstes Gebot

Deckungs- und Übernahmegrundsatz

Auch bei der Teilungsversteigerung gilt der Deckungs- und Übernahmegrundsatz. So sind nach § 182 Abs. 1 ZVG bei der Feststellung des geringsten Gebots die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mit belastenden Rechte an dem Grundstück sowie alle Rechte zu berücksichtigen, die einem dieser Rechte vorgehen oder gleichstehen.

Bestehen bleibende Grundschulden

Dementsprechend bleiben in der Teilungsversteigerung alle den Anteil des Antragstellers belastenden Grundschulden bestehen. Wirtschaftlich müssen sie immer dem Betrag zugerechnet werden, der zusätzlich beim geringsten Gebot als Barbetrag geboten werden muss.^[1]

Entscheidend ist die "Werthaltigkeit" der Grundpfandrechte:

• Ist das Objekt im Verhältnis zum Verkehrswert hoch belastet und valutieren die Lasten noch, eignet sich das Teilungsversteigerungsverfahren für die Vermögensauseinandersetzung in der Regel nicht.
• Wenn die Grundschuld nicht mehr oder nicht vollständig valutiert, ist umstritten, ob der Gläubiger abweichende Versteigerungsbedingungen gem. § 59 ZVG beantragen kann.^[2]

Nach a. A. kann jeder Miteigentümer von dem anderen die Löschung der entstandenen Eigentümergrundschuld verlangen, soweit sie nicht mehr valutiert.^[3]

Bruchteilsgemeinschaft

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft kommen alle Belastungen in das geringste Gebot, wenn sämtliche Anteile gleich hoch belastet sind. Schwieriger wird es, wenn die einzelnen Bruchteile unterschiedlich hoch belastet sind; hierzu findet sich eine Ausgleichsregelung in § 182 Abs. 2 ZVG.

Unterschiedliche Belastung

Umstritten ist, wie das geringste Gebot festzustellen ist, wenn die Teilungsversteigerung von mehreren Miteigentümern aus unterschiedlich belasteten Anteilen betrieben wird.^[4]

Klärung durch BGH

Inzwischen hatte auch der BGH^[5] Gelegenheit zur Klärung dieser Frage. Er gibt folgende Rechenschritte vor:

• Bei der Verteilung des Erlösüberschusses aus der Teilungsversteigerung eines Grundstücks ist einer unterschiedlichen Belastung der Miteigentumsanteile Rechnung zu tragen. Der Erlösüberschuss ist auf die einzelnen Miteigentumsanteile nach dem Verhältnis der Werte zu verteilen; ihm wird zuvor der Betrag der Rechte, welche nach § 91 ZVG nicht erlöschen, hinzugerechnet. Auf den einem Grundstücksanteil zufallenden Anteil am Erlös wird sodann der Betrag der Rechte, welche an diesem Grundstücksanteil bestehen bleiben, angerechnet.
• Soweit die Forderung, für die eine Gesamthypothek an den Miteigentumsanteilen bestellt ist, durch die – im Innenverhältnis ersatzlos erfolgenden – Leistungen eines Miteigentümers erlischt, erwirbt der Leistende in Höhe der Tilgungen eine Eigentümergrundschuld, die allein auf seinem Miteigentumsanteil lastet. Die Hypothek auf dem Anteil des anderen Miteigentümers erlischt. Ist in einem solchen Fall bei der Teilungsversteigerung entgegen § 182 Abs. 2 ZVG der zur Ausgleichung unterschiedlicher Belastungen der Anteile erforderliche Betrag nicht im geringsten Gebot berücksichtigt worden, so kann die unterschiedliche Belastung noch in dem Rechtsstreit um die Verteilung des Erlöses ausgeglichen werden.

Fazit: Bei unterschiedlicher Belastung der Miteigentumsanteile ist das geringste Gebot um den zur internen Ausgleichung nötigen Betrag zu erhöhen. Ausgleichsbetrag ist hierbei die höhere Belastung auf dem einen Miteigentumsanteil. Dieser Ausgleichsbetrag wird dem Erlösüberschuss hinzugerechnet, anschließend der betroffenen Partei auf ihren Erlös angerechnet.

[1] Kogel, FamRB 2016, S. 122.

[2] So Hartenstein, FPR 2013, S. 362; ablehnend die h. M.

[3] Ausführlich Kogel, a. a. O.; vgl. auch BGH, Urteil v. 20.10.2011, XII ZR 11/08, Rpfleger 2011 S. 169; ferner OLG Hamburg, Beschluss v. 25.1.2015, 2 UF 120/14, FamRZ 2015 S. 1962.

[4] Inzwischen hat sich die sog. Niedrigstgebots-Theorie durchgesetzt, vgl. etwa LG Frankfurt/M., Beschluss v. 28.10.1999, 2/9 T 300/99, Rpfleger 2000 S. 173 je m. w. N.; eingehend Nickel, FPR 2013, S. 370, 375 mit Berechnungsbeispielen.

[5] BGH, Urteil v. 16.12.2009, XII ZR 124/06, FamRZ 2010 S. 354; dazu Hintzen, FamRZ 2010, S. 449; Stein, FamFR 2010, S. 87.