Terrorversicherung ist umlagefähig

Leitsatz

Bei einer Terrorversicherung, welche vorrangig die Gebäudesubstanz versichert, handelt es sich um eine Sachversicherung. Der Umstand, dass im Rahmen der Terrorversicherung zusätzlich auch ein Betriebsunterbrechungsschaden mitversichert ist, steht der Beurteilung als Sachversicherung nicht entgegen. Der Abschluss einer Terrorversicherung ist jedenfalls dann mit dem vom Vermieter zu wahrenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu vereinbaren mit der Folge der Umlagefähigkeit der zu leistenden Prämien auf die Mieter, wenn Art und Lage des Mietobjekts die Annahme einer gewissen Grundgefährdung für einen Terroranschlag objektiv rechtfertigen.

(amtlicher Leitsatz des Gerichts)

Normenkette

BGB § 556

Kommentar

Zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem Mieter besteht seit dem 27.9.2000 ein Mietvertrag über gewerblich genutzte Räume. Nach dem Mietvertrag hat der Mieter u. a. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen zu tragen. Weiter ist in dem Mietvertrag bestimmt, dass der Vermieter auch neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann.

Bei dem Mietobjekt handelt es sich um eine in Frankfurt am Main gelegene große, architektonisch auffällige Gewerbeimmobilie mit einem Verkehrswert von ca. 285 Mio. EUR. In unmittelbarer Nähe des Gebäudes befinden sich Einrichtungen des Bundes und des Landes Hessen, militärische Anlagen sowie ein Fußballstadion.

Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestand für die Immobilie eine Gebäudeversicherung, durch die auch das Risiko aus Terroranschlägen mitversichert war. Aufgrund der Anschläge vom 11. September 2001 war der Versicherer nicht mehr bereit, das Terrorrisiko zu tragen. Daraufhin schloss der Vermieter eine gesonderte Terrorversicherung ab. Von der Jahresprämie in Höhe von ca. 140.000 EUR entfielen auf den Mieter ca. 48.000 EUR. Es war zu entscheiden, ob die Prämie auf den Mieter umgelegt werden kann.

Dies wird vom Gericht bejaht: Die Terrorversicherung deckt Schäden am Gebäude, die durch Terroranschläge verursacht werden. Damit handelt es sich um eine Sachversicherung im Sinne der vertraglichen Vereinbarung. Der Umstand, dass die Versicherung auch den Betriebsunterbrechungsschaden deckt, steht dieser Einordnung nicht entgegen.

Der Mieter hatte des Weiteren eingewendet, dass der Abschluss einer Terrorversicherung wegen der hohen Versicherungsprämie gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verstoße. Das Gericht führt hierzu aus, dass dem Vermieter insoweit ein Ermessensspielraum zustehe. Vorliegend sei die Entscheidung zum Abschluss einer Terrorversicherung im Hinblick auf den Wert des Mietobjekts und dessen exponierte Lage "vertretbar".

Nach Ansicht des Gerichts kann der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verletzt sein, wenn dem Vermieter eine kostengünstigere Möglichkeit zur Absicherung des Terrorrisikos zur Verfügung gestanden hätte. Es sei allerdings "Sache des Mieters ... konkret vorzutragen, dass ... eine entsprechende Versicherung preiswerter angeboten worden sei". Sich auf ein Sachverständigengutachten zu berufen sei als unzulässiger Ausforschungsbeweis zu bewerten.

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 26.06.2009, 2 U 54/09, NZM 2009, 744