Textform / 1.2 Änderung des Abrechnungsmaßstabs bei den Betriebskosten

Für die einseitige Erklärung der Änderung des Abrechnungsmaßstabs bei den Betriebskosten durch den Vermieter von Wohnraum bedarf es gem. § 556a Abs. 2 BGB der Textform nach § 126b BGB. Das Textformerfordernis erstreckt sich auch in diesem Fall auf den gesamten notwendigen Inhalt der Änderungserklärung.^[1] Da eine Erklärung i. S. d. § 556a Abs. 2 BGB dem Vermieter ein Gestaltungsrecht gewährt, bei dessen Ausübung der Vermieter einseitig einen bestehenden Mietvertrag inhaltlich ändert,^[2] stellt sich die Frage nach der Wirkung von formularmäßigen Schriftformklauseln in Mietverträgen, nach denen inhaltliche Änderungen eines bestehenden Vertrags der Schriftform bedürfen, auf das gesetzliche Textformerfordernis. In diesem Zusammenhang ist jedoch zu berücksichtigen, dass formularmäßige Schriftformklauseln in Mietverträgen regelmäßig gegen die Maßstäbe des § 307 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 305b BGB verstoßen und daher unwirksam sind,^[3] sodass das klauselmäßige Schriftformerfordernis das Textformerfordernis aus § 556a Abs. 2 BGB nicht verdrängt.

[1] Zum notwendigen Inhalt einer Änderungserklärung gehört nach § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB die konkrete Benennung der Betriebskostenpositionen, die verbrauchs- und verursachungsabhängig umgelegt werden sollen, die Mitteilung des Beginns der Änderung und die Bezeichnung des Umlageschlüssels, nach dem die Betriebskosten verteilt werden sollen, sowie nach § 556a Abs. 2 Satz 3 BGB schließlich die Angabe der aufgrund dieser Änderung reduzierten Miethöhe und der Reduzierungsbetrag selbst.

[2] S. nur Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, § 556a Rnr. 61.

[3] Vgl. zur Unwirksamkeit einer einfachen Schriftformklausel nur BGH, Versäumnisurteil v. 21.9.2005, XII ZR 312/02, BGHZ 164, 133; zur Unwirksamkeit einer doppelten Schriftformklausel OLG München, Endurteil v. 7.4.2016, 23 U 3162/15, ZMR 2016, 945; OLG Brandenburg, Urteil v. 4.7.2012, 7 U 204/11, GE 2012, 1375, 1376; OLG Rostock, Beschluss v. 19.5.2009, 3 U 16/09, NJW 2009, 3376; offen gelassen von BGH, Beschluss v. 25.1.2017, XII ZR 69/16, NJW 2017, 1017, der die Nichtanwendbarkeit der Schriftformklausel gem. § 305b BGB mit dem Vorrang einer bestehenden Individualabrede begründet hat.