Tiefgarage: Verbot von Standheizungen? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um eine Gebrauchsvereinbarung. Zu fragen ist, ob es möglich ist und ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, es zu verbieten, in Tiefgaragen Fahrzeuge abzustellen, die eine Standheizung haben.

Beschlusskompetenz

Soweit die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch ein Gesetz oder durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer über eine ordnungsmäßige Benutzung beschließen.

Im Fall gibt es eine Vereinbarung, nämlich eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung. Hier gilt: Die Wohnungseigentümer können Regelungen zum Gebrauch eines Teils, eines Raums oder einer Fläche treffen, die einem Sondernutzungsrecht unterliegen. Ein Sondernutzungsrecht nimmt den Wohnungseigentümern nicht das Recht, den allgemeinen Gebrauch auch durch Beschluss zu regeln. Die Wohnungseigentümer können z. B. die Öffnungszeiten eines "Biergartens" regeln, zur Bepflanzung einer einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Fläche Gebrauchsbestimmungen treffen, regeln, dass die einem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann, oder grundsätzlich regeln, bis wann ein Stellplatz befahren werden darf.

Etwas anderes gilt, wenn die Gebrauchsbestimmung das Sondernutzungsrecht seinem Inhalt nach ändert, es "aushöhlt". Dies ist beispielsweise der Fall, wenn für eine Gartensondernutzungsfläche ein "Ziergarten" vorgeschrieben wird, wenn für einen Kfz-Stellplatz das Parken von Autos verboten wird, wenn beschlossen wird, auf einer einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Freifläche einen feststehenden, gemauerten Pflanztrog, der die Hälfte der Sondernutzungsfläche einnimmt, zu errichten, oder wenn dem Sondernutzungsberechtigten verboten wird, sein Sondernutzungsrecht außenstehenden Dritten zur Nutzung zu überlassen. Im Fall ist nicht zu erkennen, dass das Sondernutzungsrecht seinem Inhalt nach "ausgehöhlt" wird. Es besteht mithin eine Beschlusskompetenz.

Ordnungsmäßige Verwaltung

Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 18 Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Entspricht ein wirksamer Beschluss diesem Maßstab nicht, ist er nach §§ 23 Abs. 4 Satz 2, 44 Abs. 1 Satz 1 WEG für ungültig zu erklären.

Das AG meint, diese Voraussetzungen seien erfüllt. Im Kern meint es, der Beschluss gehe zu weit, weil er auch elektrische Standheizungen untersage und auch der beaufsichtigte Betrieb untersagt werde. Dieser Maßstab verkennt leider, dass den Wohnungseigentümern bei Verwaltungsentscheidungen ein Ermessen eingeräumt ist. Die Wohnungseigentümer haben ein Selbstorganisationsrecht. Die AG-Erwägungen tragen zwar. Man kann das aber auch anders sehen – und die Wohnungseigentümer haben es mehrheitlich eben anders gesehen. Das hat das AG nicht ausreichend beachtet, weil es den Maßstab, an dem Verwaltungsentscheidungen zu messen sind, nicht herausarbeitet und nicht beachtet. Es setzt sein Ermessen an die Stelle des Ermessens der Mehrheit der Wohnungseigentümer. So geht es aber nicht.

Garagenverordnung

Die meisten Bundesländer haben eine Garagenverordnung erlassen und haben dabei die Muster-Garagenverordnung der ARGEBAU (https://www.is-argebau.de/Dokumente/42311444.pdf) übernommen oder verweisen darauf (https://de.wikipedia.org/wiki/Garagenverordnung).

Verwalter und Hausordnung

Die Wohnungseigentümer können, wie im Fall, vereinbaren, dass der Verwalter eine Hausordnung aufstellen soll. Die Wohnungseigentümer können diese Hausordnung später ergänzen. Ob sie die Hausordnung aber auch abändern dürfen, ist die Frage danach, ob es sich bei den Bestimmungen des Verwalters um eine Regelung handelt, die die Wohnungseigentümer ändern dürfen. Das ist eine Frage des Einzelfalls.