Tod des Mieters / 1 Eintrittsrecht des Ehegatten und des Lebenspartners (§ 563 Abs. 1 BGB)

Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.

1.1 Ehegatte

Ehegatte im Sinne dieser Vorschrift ist, wer mit dem Mieter eine rechtsgültige Ehe geschlossen hat. Die Ehe muss im Zeitpunkt des Todes des Mieters noch bestehen. Im Fall der Scheidung kommt es maßgeblich auf die Rechtskraft des Scheidungsurteils an. Stirbt der Mieter zwischen der Verkündung des Scheidungsurteils und dessen Rechtskraft, so tritt der Ehegatte in das Mietverhältnis ein. Stirbt der Mieter nach der Rechtskraft, ist § 563 Abs. 1 BGB auch dann unanwendbar, wenn die Eheleute trotz der Scheidung weiterhin in der Wohnung zusammengelebt haben. Unter Umständen ist in einem solchen Fall aber ein Eintritt nach § 563 Abs. 2 BGB möglich.^[1] Der Umstand, dass Eheleute in der Ehewohnung getrennt leben, schließt die Anwendung des § 563 Abs. 1 BGB nicht aus. Zwar sind die Eheleute gem. § 1353 Abs. 1 BGB zur ehelichen Lebensgemeinschaft verpflichtet; dies ist keine Voraussetzung für die Existenz der Ehe, sondern deren Folge. In Fällen dieser Art kann es aber an der weiteren Voraussetzung für die Annahme des § 563 Abs. 1 BGB, dem gemeinsamen Haushalt, fehlen.

Hinweis

Gemeinsamer Haushalt

Das Eintrittsrecht setzt voraus, dass die Eheleute in der Wohnung einen "gemeinsamen Haushalt" geführt haben.

In § 569a BGB a. F. wurde der Begriff des "gemeinsamen Hausstands" verwendet. Zwischen den beiden Begriffen soll nach der Vorstellung des Gesetzgebers kein sachlicher Unterschied bestehen. Überwiegend wird die Ansicht vertreten, dass unter einem gemeinsamen Haushalt eine Wirtschafts- und Lebensgemeinschaft zu verstehen sei.^[2] Teilweise wird darüber hinaus eine "geistige, persönliche und tatsächliche Verbindung" gefordert.^[3]

Hinweis

Längere Ortsabwesenheit

Eine längere Ortsabwesenheit aus beruflichen, gesundheitlichen oder sonstigen Gründen spielt für die Frage des gemeinsamen Haushalts keine Rolle, solange die Eheleute die Mieträume noch als gemeinsame Wohnung ansehen. Deshalb wird der gemeinsame Haushalt nicht aufgehoben,

• wenn einer der Ehegatten seiner Wohnung berufsbedingt über längere Zeit fernbleibt,
• wenn er sich in einer Klinik befindet oder
• wenn er inhaftiert ist.^[4]

Der gemeinsame Haushalt bleibt selbst dort noch erhalten, wo mit einer Rückkehr in die Wohnung nicht mehr gerechnet werden kann, etwa

• bei lebenslanger Freiheitsstrafe^[5],
• bei der Einweisung eines Todkranken in das Krankenhaus^[6] oder
• der Unterbringung eines auf Dauer Pflegebedürftigen in einem Heim.

Auch in solchen Fällen sehen die Betroffenen die Mieträume weiterhin als gemeinsame Wohnung an.

Der gemeinsame Hausstand wird erst mit der Aufgabe der Wohnung aufgehoben. Es genügt, wenn einer der Eheleute die Wohnung endgültig aufgibt. Hiervon ist auszugehen, wenn der Ehegatte des Mieters die Wohnung endgültig verlässt. Es genügt nicht, wenn der Ehegatte vorübergehend bei Dritten wohnt oder eine andere Wohnung bezieht. Solange die Möglichkeit der Rückkehr in die bisherige Wohnung nicht ausgeschlossen werden kann, besteht noch ein gemeinsamer Hausstand. Von der Absicht zur Rückkehr in die Wohnung ist immer dann auszugehen, wenn der Ehegatte ein Wohnungszuweisungsverfahren nach der Hausratsverordnung betreibt.

Hinweis

Indizien für Wohnungsaufgabe

Indizien für eine endgültige Aufgabe der Wohnung sind dagegen die Entfernung aller persönlichen Gegenstände aus der Ehewohnung, der Bezug einer anderen Wohnung oder die polizeiliche Ummeldung.

Dieselben Grundsätze gelten, wenn der Mieter die Wohnung verlässt und der Ehegatte allein in der Wohnung zurückbleibt. Stirbt der Mieter nach der endgültigen Aufgabe der Wohnung, so tritt der Ehegatte auch dann nicht in das Mietverhältnis ein, wenn er die Wohnung als alleiniger Nutzer in Besitz hat. Soll diese für den Ehegatten nachteilige Rechtsfolge vermieden werden, müssen die Eheleute im Fall der endgültigen Trennung klare Regelungen hinsichtlich der Familienwohnung herbeiführen, sei es durch eine Vereinbarung mit dem Vermieter, sei es durch ein Wohnungszuweisungsverfahren nach der Hausratsverordnung.

Der Ehegatte hat das Recht, den Eintritt abzulehnen. Dem Vermieter steht unter den Voraussetzungen des § 563 Abs. 4 BGB ein Kündigungsrecht zu.

[1]

S. Haushaltsangehörige.

[2] Schmidt-Futterer/Gather, § 563 BGB Rn. 15; Ehlert, in Bamberger/Roth, § 563 BGB Rn. 11; Kandelhard, in Herrlein/Kandelhard, § 563 BGB Rn. 9; Palandt/Weidenkaff, § 563 BGB Rn. 11.

[3] Lammel, Wohnraummietrecht, § 563 BGB Rn. 13.

[4] Schmidt-Futterer/Gather, § 563 BGB Rn. 16; Lammel, Wohnraummietrecht, § 563 BGB Rn. 15.

[5] Kandelhard, in Herrlein/Kandelhard, § 563 BGB Rn. 9; a. A. Schmidt-Futterer/Gather, § 563 BGB Rn. 16; Lammel, Wohnraummiete, § 563 BGB Rn. 17; Ehlert, in Bamberger/Roth, § 563 BGB Rn. 11; Hinz, in ZMR 2002, S. 640 f..

[6] LG Kiel, WuM 1992 S. 692.

1.2 Lebenspartner

Hat der verstorbene Mieter mit seinem Lebenspartner in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt, gelten die Ausführungen in Abschnitt 1.1 au...