Tod des Mieters – Erbenhaftung bei verzögerter Räumung

Sonderkündigungsrecht

Treten beim Tod des Mieters weder der Ehegatte noch Angehörige in das Mietverhältnis ein und wird es auch nicht mit den überlebenden Mietern fortgesetzt, wird das Mietverhältnis kraft Gesetz (§ 564 Satz 1 BGB) mit dem bzw. den Erben fortgesetzt. Dieser kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündigen, nachdem er vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind (Sonderkündigungsrecht, § 564 Satz 2 BGB). Bei einer Erbengemeinschaft kann eine wirksame Kündigung nur durch alle Miterben gemeinsam erfolgen.

Nach einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung des bzw. der Erben gem. § 564 Satz 2 BGB haften diese für Mietschulden des Erblassers nicht mehr in vollem Umfang mit ihrem gesamten, sondern nur noch mit dem geerbten Vermögen, da es sich dann um eine reine Nachlassverbindlichkeit handelt, für welche die Haftung der Erben auf den Nachlass beschränkt ist (so bereits BGH, Urteil v. 23.1.2013, VIII ZR 68/12).

Beschränkte Haftung

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des BGH für Forderungen, die nach Ablauf der Frist des § 564 Satz 2 BGB fällig werden. Die bloße Nichtausübung des Sonderkündigungsrechts führt nämlich nicht zur Begründung von Nachlasserbenschulden oder Eigenverbindlichkeiten des Erben. Dies ergibt sich nach Auffassung des BGH aus dem Sinn und Zweck des § 564 Satz 2 BGB. Dieser räumt dem Erben lediglich die Möglichkeit ein, sich aus dem Mietverhältnis, in das er eingetreten ist, zu lösen. Darüber hinaus dient das Sonderkündigungsrecht in erster Linie dem Vermieter, da es eine wegen der Dauer des Mietverhältnisses verlängerte Kündigungsfrist abkürzt und der Vermieter keinen Kündigungsgrund darlegen muss. Letztlich ist die Kündigungsfrist von 1 Monat deutlich kürzer als die Erbausschlagungsfrist von 6 Wochen. Somit müsste der Erbe im Einzelfall vor seiner Entscheidung, ob er die Erbschaft annimmt oder ausschlägt, bereits das Mietverhältnis kündigen. Damit würde dem vorläufigen Erben faktisch eine Pflicht zur Verwaltung des Nachlasses auferlegt, die ihn aber grundsätzlich nicht trifft.

Ausnahme

Eine persönliche Haftung des Erben kann allerdings dann eintreten, wenn er nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht zur Räumung und Herausgabe der Mietsache (§§ 546 Abs. 1, 985 BGB) nicht nachkommt, da insofern für den Erben eine Rechtspflicht zum Handeln besteht. Die Verletzung der Rückgabepflicht kann somit für den Erben zu einer persönlichen Haftung mit dem eigenen Vermögen führen.

(BGH, Urteil v. 25.9.2019, VIII ZR 122/18, WuM 2019 S. 652)