TOP-Bezeichnung, Beschlussteilungültigkeit und Pflanztröge auf Dachterrasse

Leitsatz

• Tagesordnungspunkt "Verschiedenes"

  Pflanztröge zur Abgrenzung einzelner Sondernutzungsrechte auf gemeinschaftlicher Dachterrasse stehen im Gemeinschaftseigentum

  Sondernutzungsberechtigte Eigentümer haben dafür zu sorgen, dass die Dachentwässerung nicht durch Laub oder Nadeln aus gemeinschaftlichen Terrassen-Pflanztrögen verunreinigt

  Teilungültigkeit eines Eigentümerbeschlusses

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 10 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 23 Abs. 2 WEG, § 139 BGB

Kommentar

1. Ist unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes"ein ausdrücklicher Unterpunkt "Klärung der Eigentums- und Nutzungsrechte auf der Terrasse ... und der anfallenden Kosten" erwähnt, genügt dies als schlagwortartige Bezeichnung, durch die sichergestellt wird, dass Wohnungseigentümer vor Überraschungen geschützt sind und ihnen eine Vorbereitung auf die Versammlung ermöglicht wird; insoweit entspricht dies den Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG (vgl. BayObLG Z 1992, 79/84 und zuletzt BayObLG, vom 30.04.1998, 2Z BR 23/89). Ansonsten (also ohne eigenen Unterpunkt-Beschrieb) können unter einem TOP "Verschiedenes" nach nunmehr vorherrschender Meinung nur Beschlüsse von untergeordneterBedeutung gefasst werden.

2. Zur Abgrenzung von Terrassen-Sondernutzungsflächen aufgestellte Pflanztröge stehen im gemeinschaftlichen Eigentum im Sinne der zwingenden Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG. Als Markierung der Grenzen zwischen den einzelnen Sondernutzungsflächen dienen die Pflanztröge einem gemeinschaftlichen Zweck, können also auch nicht Sondereigentum sein. Ein Mitsondereigentum gibt es im Übrigen nach herrschender Rechtsmeinung nicht.

3. Ist in einer Gemeinschaftsordnung jedoch vereinbart, dass

"die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Betriebskosten von Hausteilen, Anlagen und Einrichtungen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, deren Nutzung jedoch nur ein oder einer bestimmten Anzahl von Wohnungs- bzw. Teileigentümern zusteht, dem Nutzungsberechtigten ob liegt ... und nutzungsberechtigte Eigentümer für die vorstehenden Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haften ...",

handelt es sich hier um eine zulässige und gültige Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1, Satz 2 und Abs. 2 WEG. In richtiger Auslegung ordnet ein unbefangener Betrachter die Aufstellung und den Abbau der Pflanztröge den einzelnen Sondernutzungsrechten zu, deren Abgrenzung sie dienen. Aus dieser Vereinbarungsbestimmung ergibt sich daher, dass diejenigen Eigentümer, denen ein Sondernutzungsrecht an der Dachterrasse zusteht, auch dann die Kosten der Entfernungund Wiederaufstellung der Pflanztröge zu tragen haben, wenn diese Maßnahmen durch Reparaturarbeiten an der Dachterrasse veranlasst sind.

4. Gem. § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Eigentümer verpflichtet, den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in einer Weise auszuüben, dass keinem anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; führt eine schuldhafte Pflichtverletzung zu Schäden am Gemeinschaftseigentum, so ist er den übrigen Wohnungseigentümern wegen positiver Vertragsverletzungschadenersatzpflichtig (vgl. auch BayObLG, WE 1989, 60/61). Gem. § 14 Nr. 3 WEG hat der Eigentümer für die Einhaltung dieser Pflichten durch Dritte - insbesondere Mieter - zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- und Gebäudeteile überlässt. Diese Grundsätze gelten in gleicher Weise für die Ausübung eines Sondernutzungsrechts.

Werden Pflanzgefäße auf einer gemeinschaftlichen Dachterrasse aufgestellt, hat auch der sondernutzungsberechtigte Eigentümer dafür zu sorgen, dass die Dachentwässerung nicht durch Blätter oder Nadeln der Pflanzen verunreinigt oder verstopft wird.

5. Bei der Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses ist nach § 139 BGBzu beurteilen, ob der Eigentümerbeschluss ganz oder nur teilweise für ungültig zu erklären ist, also teilweise aufrecht erhalten bleiben kann (BayObLG, WE 1995, 245/247). Im vorliegenden Fall konnte ein Teil eines Eigentümerbeschlusses aufrecht erhalten bleiben.

6. Gerichtskosten-Quotelung in den einzelnen Rechtszügen und kein Ausspruch einer außergerichtlichen Kostenerstattung; Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren DM 4.800,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 04.06.1998, 2Z BR 170/97)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer