Treppenhausreinigung auch nach BayObLG durch Mehrheitsbeschluss auf Eigentümer übertragbar

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Eine turnusgemäße Treppenreinigung, die in vergleichbaren Mietshäusern auch heute noch vielfach von den Mietern erledigt wird, kann den Wohnungseigentümern grundsätzlich auch durch Mehrheitsbeschluss übertragen werden (Bestätigung, vgl. BayObLGZ 91, 421).

2. Im vorliegenden Fall einer im sozialen Wohnungsbau errichteten und 1983 umgewandelten Wohnanlage mit etwa 300 meist vermieteten Wohnungen in elf Häusern habe jedenfalls die Mehrheit der Eigentümer die bisherige Reinigungspraxis durch die Bewohner selbst als zufriedenstellend angesehen und in einem modifiziert abgefassten Mehrheitsbeschluss entschieden, diese Praxis beibehalten zu wollen. Bei Ungültigerklärung solcher Eigentümerbeschlüsse, durch die eine lange Jahre übliche Praxis für die Zukunft beibehalten bleiben sollte, sei auch Zurückhaltung am Platze. Offenkundig spiele bei der Meinungsbildung der Eigentümer auch eine Rolle, dass eine tätige Mithilfe bei der Treppenreinigung Kosten spare.

In der zuletzt ergangenen Entscheidung des KG Berlin ( KG Berlin, Entscheidung v. 12. 11. 1993, Az.: 24 W 3064/93 = NJW-RR 94, 207) sei es i.Ü. nur um Gartenpflege gegangen, die Frage der turnusmäßigen Treppenreinigung sei dort ausdrücklich offen gelassen worden.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswertansatz für das Rechtsbeschwerdeverfahren von 20.000 DM.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 24.03.1994, 2Z BR 28/94)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Die Begründung dieser Senatsentscheidung des BayObLG (bei vielleicht hier vertretbarem Ergebnis) wird m.E. der Gesamtproblematik dieses viel diskutierten Themas "tätiger Mithilfe im Wohnungseigentumsrecht" leider nicht gerecht; bei allem verständlichen und bekannten Zeit- und Arbeitsdruck des Senats sollten sich Grundsatzentscheidungen in solch umstrittenen Rechtsfragen mit dem Für und Wider etwas intensiver auseinandersetzen, als hier geschehen, zumal sich die entgegenstehende/aufgehobene amtsgerichtliche Entscheidung ( AG München, Entscheidung v. 28. 12. 1991, Az.: UR II 600/92) sehr intensiv mit der bisher einschlägigen Rechtsprechung und Literatur zu dieser Frage auseinandergesetzt und das zitierte KG Berlin zumindest zu ähnlich gelagertem Sachverhalt (allerdings einer Gartenpflege) jüngst eben ebenfalls in anderem Sinne entschieden hat ( KG Berlin, Entscheidung v. 12. 11. 1993, Az.: 24 W 3064/93).

Bedauerlich ist insbesondere für mich die Tatsache, dass das BayObLG mit keinem Wort das Problem der Kostenverteilungsänderung bei solchen Mehrheitsbeschlüssen auf "tätige Mithilfe" ausdrücklich angesprochen hat, obwohl gerade dieser rechtliche Gesichtspunkt stets von der Gegenmeinung als tragender Grund für die Ungültigkeit solcher Beschlüsse im Falle erfolgter Anfechtung herausgestellt wurde. Wenn jetzt sogar das BayObLG ausführt, dass das LG zutreffend darauf hingewiesen habe, dass bei der Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen, die eine lange Jahre übliche Praxis für die Zukunft beibehalten wollten, Zurückhaltung am Platze sei, so soll dies offensichtlich bedeuten, dass nun doch Kostenverteilungsänderungen durch jahrelangen, unbeanstandet gebliebenen Usus sozusagen "gemeinschaftsgewohnheitsrechtlich" möglich sein dürften, was vom BayObLG bisher jedoch strikt abgelehnt wurde (z.B. zu jahrelang vereinbarungs- bzw. gesetzesabweichend verteilten Heizkosten usw.). Selbst bei möglicher Ersparnis "der Gemeinschaft" liegt doch dann gerade keine Ersparnis auf Seiten eines einzelnen Eigentümers vor, wenn dieser vielleicht selbst aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage ist, "seinen" Turnusdienst korrekt zu erfüllen, und eine teure Ersatzkraft zur Erfüllung seiner Leistungsverpflichtung organisieren und beauftragen muss. Gerade dies stellt doch eine eklatante nachteilige Kostenverteilungsänderung auf Seiten des einzelnen Eigentümers dar; sich insoweit gemeinschaftlichen Interessen unterzuordnen, kann m.E. nicht gefordert werden; eine Beschlussanfechtung erscheint mir auch aus der Sicht eines beschlussanfechtenden Eigentümers nicht rechtsmissbräuchlich.

Auch in seiner neuerlich angesprochenen Entscheidung vom 5. 12. 1991 ( BayObLG, Enscheidung v. 5. 12. 1991, Az.: BReg 2 Z 154/91= BayObLG 791, 421, vgl. meine kritische Anmerkung) hat das BayObLG eben nicht alle Gegenargumente des Problems abgehandelt (zur dort streitigen Regelung in einer Hausordnung), i.Ü. auch schon damals ausgeführt, dass es wohl naheliege und auch die zweckmäßigste Lösung sei, mit der Reinigung des Treppenhauses einen Dritten zu beauftragen und dadurch entstandene Kosten gleichmäßig auf alle Eigentümer anteilig umzulegen, mit Recht auch unter Hinweis darauf, dass damit auch Streitigkeiten darüber vermieden wurden, ob ein einzelner Eigentümer seiner Reinigungspflicht ordnungsgemäß nachgekommen sei.