Treppe/Treppenhaus (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Das Treppenhaus zählt regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Treppen können unter Bestimmten Umständen Sondereigentum sein. Regelungen bzgl. des Treppenhauses unterliegen der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Ausdrückliche gesetzliche Regelungen zu Treppen und Treppenhäusern enthält das WEG nicht. Bezüglich der Eigentumszuordnung sind die Regelungen in § 5 WEG maßgeblich. Verwaltungsmaßnahmen obliegen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Maßgabe der §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 1 WEG.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 14.3.2019, 2-13 S 94/18: Ein Wohnungseigentümer darf auf dem Treppenabsatz im Treppenhaus grundsätzlich Pflanzen sowie dazugehörig Töpfe bzw. Metallständer für Töpfe und andere Dekorationsgegenstände aufstellen. Denn bei der Dekoration des Treppenhauses handelt es sich um ein sozialadäquates und grundsätzlich nicht beeinträchtigendes Verhalten.

1 Eigentumszuordnung

Das Treppenhaus nebst Zubehör wie Stufen und Geländer ist Gemeinschaftseigentum, sofern es mehr als einer Einheit dient. Dies gilt auch im Fall von Mehrhausanlagen.^[1] Sondereigentum ist das Treppenhaus – insbesondere eine Treppe – zweifellos dann, wenn es sich in einer Einheit befindet.^[2]

Entsprechendes kann für eine Treppe dann gelten, wenn lediglich eine Sondereigentumseinheit über sie erschlossen werden kann.^[3]

[1] BGB, Urteil v. 13.1.2017, V ZR 96/16, ZWE 2017, 208.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 22.6.1992, 15 W 252/91, NJW-RR 1992, 1296.

[3] Vgl. Bärmann/Armbrüster, 15. Aufl. 2023, WEG, § 5 Rn. 55 T.

2 Verwaltung und Gebrauch

Verwaltung und Gebrauch von Treppen und Treppenhäusern im Gemeinschaftseigentum obliegen der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach Maßgabe der §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG, soweit keine diesbezüglichen Vereinbarungen bestehen.

2.1 Verwaltung

Als Verwaltungsmaßnahme kommt in erster Linie das Reinigen des Treppenhauses in Betracht. Insoweit ist zu beachten, dass die Wohnungseigentümer nicht durch Beschluss verpflichtet werden können, etwa im wöchentlichen Wechsel Reinigungsarbeiten durchführen zu müssen. Den Wohnungseigentümern können durch Beschluss keine Leistungspflichten auferlegt werden, die sich nicht schon aus dem Gesetz oder aufgrund einer Vereinbarung ergeben.^[1]

Konkretisierend hat der BGH klargestellt, dass die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss nicht verpflichtet werden können, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen.^[2]

Entsprechendes gilt nach h. M. auch für Reinigungsarbeiten, insbesondere das Reinigen des Treppenhauses.

[1] BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09, ZMR 2010, 777.

[2] BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11, ZMR 2012, 646.

2.2 Gebrauch

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 19 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums regeln. Hierunter fällt nicht selten die Gebrauchsregelung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, insbesondere das Abstellen von Kinderwagen, im Rahmen der Hausordnung.

Die Problematik abgestellter Kinderwagen im Hausflur, insbesondere im Eingangsbereich eines Mehrfamilienhauses, führt nicht selten zu Spannungen zwischen den Wohnungseigentümern. Grundsätzlich ist insoweit zu beachten, dass zunächst jeder Bewohner des Hauses, Eigentümer und Mieter, berechtigt ist, seinen Kinderwagen im Hausflur abzustellen.^[1] Dies hätte jedoch zur Folge, dass in einer "kinderreichen" Wohnanlage der Eingangsbereich zu einem "Parkhaus" verkommen und somit der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeschränkt würde.

Daher werden häufig Gebrauchsregelungen im Rahmen der Hausordnung aufgestellt.

Ein in der Hausordnung geregeltes generelles Verbot ist dann unwirksam, wenn der Eigentümer oder Mieter im Einzelfall darauf angewiesen ist, den Kinderwagen im Hausflur abzustellen.^[2] Steht einem im 3. Obergeschoss lebenden Bewohner keine geeignete Räumlichkeit zum Abstellen seines Kinderwagens im Keller des Hauses zur Verfügung, so ist es für ihn nicht zumutbar, den Wagen stets bis in seine Wohnung zu tragen.

Hinweis

Erhebliche Belästigung

Andererseits steht dem Eigentümer oder Mieter das Recht zum Abstellen seines Kinderwagens wegen Unzumutbarkeit nicht zu, wenn eben die übrigen Mitbewohner hierdurch wegen des ungünstigen Zuschnitts des Hausflurs erheblich belästigt werden.^[3]

Einzelfälle

Praxis-Beispiel

Treppenhausnutzung

Abstellen eines Kinderwagens

Beim Abstellen von Kinderwagen ist die Anzahl mit den örtlichen Gegebenheiten abzustimmen und zu begrenzen, damit Zugänge zu Wohnungen oder Treppen nicht versperrt werden. Bei einem Lichtausfall können ansonsten Personen Schaden erleiden.

Rollator

Mit Blick auf Art. 3 Abs. 3 GG und die Wertungen des AGG kann es geboten sein, einem schwerbehinderten Wohnungseigentümer das Abstellen seines Rollstuhls im Treppenhaus zu gestatten. Eine entsprechendes Verbot wäre jedenfalls sittenwidrig.^[4]

Schuhe im Treppenhaus:

Schuhe können gelegentlich im Treppenhaus abgestellt werden.^[5]

Schirmständer im Treppenhaus

Nach dem BayObLG soll in einer kleinen Anlage das Aufstellen von Schirmständern im Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäßem Gebrauch ...