Liegt eine Überbelegung eines Sonder- oder Teileigentums vor, so hat in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Sonder- bzw. Teileigentümer Anspruch auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung. Dieser Anspruch resultiert aus § 1004 Abs. 1 BGB und beruht auf § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Einzelne Wohnungseigentümer können einen Unterlassungsanspruch lediglich dann geltend machen, wenn ihr Sondereigentum konkret durch die Überbelegung beeinträchtigt ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn es durch die Überbelegung zu Geräuschimmissionen in der Wohnung kommt. Auch dieser Anspruch resultiert aus § 1004 Abs. 1 BGB und beruht auf § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Hiernach ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, deren Sondereigentum nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen.
Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer hat dann, wenn er die Wohnung selbst bewohnt, dafür zu sorgen, dass die die Überbelegung verursachenden Personen aus der Wohnung ausziehen. Als Vermieter hat er diesen zu kündigen. Soweit es sich dabei nicht um Familienangehörige handelt, kommt hier nach entsprechender Abmahnung eine fristlose Kündigung in Betracht.
Bei einer Überbelegung durch Familienangehörige kann eine fristgemäße Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen.[1] Die Überbelegung der Wohnung durch die Aufnahme von Familienangehörigen reicht jedenfalls nicht aus, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Bei der Überbelegung muss stets festgestellt werden, ob dadurch die Vermieterrechte erheblich beeinträchtigt werden. Hier kommt es also darauf an, ob durch die Überbelegung eine erheblich verstärkte Abnutzung der Wohnung und vor allem des gemeinschaftlichen Eigentums zu befürchten ist. Dies kann insbesondere aus dem Alter und den Lebensgewohnheiten der aufgenommenen Familienangehörigen abgeleitet werden. Bei Gefährdungen der Bausubstanz durch die aufgenommenen Personen wird eine erhebliche Vertragsverletzung eher anzunehmen sein, als bei einer Pflichtverletzung mit nur geringen Auswirkungen.
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