Überbelegung im Wohnungseigentum (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Die Bezeichnung eines Wohnungseigentums in der Teilungserklärung als "Wohnung" ist als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Hiermit soll eine Nutzung ausgeschlossen werden, die mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung zu Wohnzwecken. Es kann aber auch eine tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken stören, wenn die betreffende Wohnung überbelegt ist.

1 Richtwerte

Die Überbelegung spielt i. d. R. bei vermieteten Eigentumswohnungen eine Rolle. Eine Überbelegung ist immer dann anzunehmen, wenn nicht genügend Wohnfläche für jeden Erwachsenen und jedes Kind vorhanden ist. Gehen von einer Wohnungsüberbelegung erhebliche Belästigungen zum Nachteil einer Eigentümergemeinschaft aus, so kann in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, dass diesem Zustand ein Ende bereitet wird. Einzelne Wohnungseigentümer hätten Ansprüche nur insoweit, als sie durch die Überbelegung einer Wohnung konkret in ihrem Sondereigentum gestört wären.

Eine Unzumutbarkeit im Rahmen einer Überbelegung von Wohnraum hängt zunächst vom Verhältnis der Zahl der Räume zur Zahl der Wohnungsbenutzer ab. Ergänzend kann dabei auch auf die Überbelegungsverbote nach den Wohnungsaufsichtsgesetzen der Länder zurückgegriffen werden. Nach dem hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz müssen beispielsweise mindestens 9 m² Wohnfläche pro Person zur Verfügung stehen.

Die Rechtsprechung orientiert sich an einem Richtwert von zwei Personen pro Zimmer, wobei pro Person mindestens 10 Quadratmeter Wohnfläche für Erwachsene sowie 6 Quadratmeter Wohnfläche für jedes Kind bis 6 Jahre zur Verfügung stehen müssen.

Praxis-Beispiel

Überbelegung bei 8 Personen auf 57 Quadratmetern

Die Benutzung einer 57 m² großen Wohnung durch 2 Erwachsene und 6 Kinder stellt eine Überbelegung dar.^[1] Keine Überbelegung stellt eine Belegung mit maximal 8 erwachsenen Personen in einer 92 m² großen Wohnung dar.^[2]

Grundsätzlich ist gegen eine Aufnahme von Asylbewerbern in eine Eigentumswohnung nichts einzuwenden – eine entsprechende Vermietungsbefugnis des Sondereigentümers besteht jedenfalls.^[3]

Selbst eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, nach der die Eigenart des Bauwerks als "gutes Wohnhaus" zu wahren sei, schließt eine solche nicht aus.^[4] Eine Nutzungsuntersagung wäre nur dann gerechtfertigt, wenn stärkere Störungen zu befürchten sind, als bei einer anderweitigen Vermietung.

Achtung

Aufnahme von Angehörigen

Grenze für die erlaubnisfreie Aufnahme von Angehörigen ist ebenfalls die Überbelegung. Sowohl der Wohnungseigentümer selbst, als auch sein Mieter sind nicht befugt, praktisch grenzenlos Familienangehörige in der Eigentumswohnung aufzunehmen. Hier kommt es entscheidend darauf an, ob durch die Überbelegung eine erheblich verstärkte Abnutzung insbesondere des Gemeinschaftseigentums zu befürchten ist.

Praxis-Beispiel

Zulässige Wohnungsüberlassung bejaht:

• Belegung einer 50 m² großen Wohnung mit 2 nicht familiär verbundenen Personen.^[5]
• Belegung einer 50 m² großen Wohnung mit einer 5-köpfigen Familie.^[6]
• Belegung mit Aussiedlern, soweit jedem Zimmer nur 2 Personen zugewiesen sind und jede Person über 6 Jahre eine Wohnfläche von mindestens 10 m² beanspruchen kann.^[7]
• Belegung mit 3 Personen je Zimmer, Verweildauer mindestens 6 Monate.^[8]
• Belegung mit einer Familie von Aus- und Übersiedlern für eine Übergangszeit.^[9]

Praxis-Beispiel

Zulässige Wohnungsüberlassung verneint:

• Belegung eines in der Teilungserklärung als Einfamilienhaus bezeichneten Sondereigentums mit mehreren Aussiedlerfamilien als sog. Übergangswohnheim.^[10]
• Gebrauch der Räume besteht nicht im Wohnen, sondern in der Weitervermietung der Stadt an Aussiedler.^[11]
• Teileigentum darf nicht der Ordnungsbehörde überlassen werden, die dort Wohnungslose einweist.^[12]

[1] BayObLG, Entscheidung v. 14.9.1983, ReMieT 8/82, NJW 1984 S. 60.

[2] AG Laufen, Urteil v. 4.2.2016, 2 C 565/15 WEG, ZMR 2016 S. 320.

[3] AG Laufen, a. a. O.

[4] BayObLG, Entscheidung v. 28.11.1991, 2Z BR 133/91, NJW 1992 S. 917.

[5] OLG Frankfurt, Beschluss v. 11.5.1994, 20 W 216/94, ZMR 1994 S. 378.

[6] OLG Frankfurt, Beschluss v. 11.5.1994, 20 W 216/94, ZMR 1994 S. 378.

[7] BayObLG, Beschluss v. 9.2.1994, 2Z BR 7/94, NJW 1994 S. 1662.

[8] OLG Stuttgart, Beschluss v. 13.8.1992, 8 W 219/92, NJW 1992 S. 3046.

[9] KG Berlin, Beschluss v. 10.7.1992, 24 W 3030/92, NJW 1992 S. 3045.

[10] OLG Hamm, Beschluss v. 8.3.1993, 24 W 3030/92, NJW-RR 1993 S. 786.

[11] AG Wetter, Beschluss v. 27.11.1990, 6 II 214/90, ZMR 1991 S. 150.

[12] LG Bremen, Beschluss v. 19.8.1994, 2 T 443/94, WuM 1995 S. 49.

2 Unterlassungsanspruch

Liegt eine Überbelegung eines Sonder- oder Teileigentums vor, so hat in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Sonder- bzw. Teileigentümer Anspruch auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung. Dieser Anspruch resultiert aus § 1004 Abs. 1 BGB und beruht auf § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Einzel...