Übertragung eines Dauernutzungsrechts: Wann muss zugestimmt werden?

Leitsatz

Bei einem Dauerwohn- und dem Dauernutzungsrecht kann der Zustimmungsvorbehalt nach § 42 Abs. 1, § 35 Satz 1 WEG nur für die Übertragung des Rechts, nicht dagegen für die Belastung mit beschränkten dinglichen Rechten vereinbart werden.

Ein Zustimmungsvorbehalt für die Bestellung dinglicher Rechte am Dauernutzungsrecht, die zum Gebrauch und zur Nutzung des zu belastenden Rechts berechtigen, kann gemäß § 33 Abs. 4 Nummer 1 WEG als Inhalt des Rechts vereinbart werden.

Normenkette

BGB § 1069 Abs. 1; WEG § 35, § 42

Das Problem

1. Die Erbbauberechtigte E räumt H an einem baulich getrennten, noch zu errichtenden Parkhausteil das Recht zur alleinigen Dauernutzung als Stellplätze für sich, ihre Kunden, Angestellten und Lieferanten ein. Zur dinglichen Sicherung bestellt E zugunsten der H ein Dauernutzungsrecht. Dieses erstreckt sich auf 177 Plätze. Die Veräußerung und Übertragung des Dauernutzungsrechts bedarf der Zustimmung der E und der Stadt.
2. Über das Vermögen der H wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter I bestellt am 25.8.2015 zugunsten von B ein Nießbrauchsrecht am Dauernutzungsrecht und bewilligt und beantragt gemeinsam mit B die Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch.

3. Das Grundbuchamt beanstandet den Eintragungsantrag. Es verlangt unter Verweisung auf § 1069 Abs. 1 BGB die Zustimmung der E sowie der Stadt.

   § 1069 BGB

   (1) Die Bestellung des Nießbrauchs an einem Recht erfolgt nach den für die Übertragung des Rechts geltenden Vorschriften.

   (2) An einem Recht, das nicht übertragbar ist, kann ein Nießbrauch nicht bestellt werden.

   Denn die Bestellung eines Nießbrauchs an einem Dauernutzungsrecht käme einer Übertragung des Rechts gleich. Die hiergegen gerichtete Beschwerde weist das Oberlandesgericht (OLG) zurück. Mit der Rechtsbeschwerde wendet sich I weiter gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts.

Die Entscheidung

Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg!

Nießbrauchsfähigkeit

An einem Dauernutzungsrecht könne ein Nießbrauch bestellt werden.

1. Die "Nießbrauchsfähigkeit" eines Dauernutzungsrecht folge, anders als die des Erbbaurechts, auf dem es laste, nicht aus den Bestimmungen der §§ 90, 1030 BGB. Denn das Dauernutzungsrecht sei kein Grundstück oder anderer körperlicher Gegenstand und, anders als das Erbbaurecht (Hinweis auf § 11 Abs. 1 ErbbauRG), einem Grundstück auch nicht gleichgestellt. Das Dauernutzungsrecht sei vielmehr ein dem Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB nachgebildetes, im Unterschied zu diesem veräußerliches und vererbliches, aber eben nur "einfaches" dingliches Recht an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht (Hinweis u.a. auf Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 31 Rn. 4). An einem Dauernutzungsrecht könne aber nach §§ 1068 Abs. 1, 1069 Abs. 2 BGB deshalb ein Nießbrauch bestellt werden, weil es nach §§ 42 Abs. 1, 33 Abs. 1 Satz 1 WEG ein veräußerliches und vererbliches Recht sei.
2. Für eine solche Bestellung würden aber, anders als bei der Bestellung eines Sachnießbrauchs an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, nicht die Vorschriften über die Belastung, sondern nach § 1069 Abs. 1 BGB die Vorschriften über die Übertragung des Rechts gelten.

Zustimmungsbedürftigkeit

Die Frage, ob ein nach § 35 WEG vereinbarter Zustimmungsvorbehalt für die Übertragung eines Dauerwohnrechts gemäß § 31 WEG auch auf die Bestellung eines Nießbrauchs an einem solchen Recht anzuwenden sei, lasse sich nicht begrifflich, sondern nur nach der systematischen Stellung von § 1069 Abs. 1 BGB einerseits, § 35 WEG andererseits und dem unterschiedlichen Zweck der beiden Vorschriften klären. Danach sei aber ein Zustimmungsvorbehalt auf die Bestellung eines Nießbrauchs an einem Dauernutzungsrecht nicht anwendbar.

Kommentar

Anmerkung

1. Neben Wohnungs- und Teileigentum regelt das Wohnungseigentumsgesetz in seinem II. Teil (§ 31 bis § 42 WEG) das Dauerwohn- und das Dauernutzungsrecht. Diese Möglichkeit einer besonders qualifizierten Form einer Dienstbarkeit mit Substanz- und Verkehrswert soll vor allem Personen schützen, die einem Grundstückseigentümer Baukostenzuschüsse gewährt haben. Ferner sollten "genossenschaftliche Rechtsgestaltungen" ermöglicht werden.
2. Bis heute finden Dauerwohn- und das Dauernutzungsrecht ungeachtet ihrer Möglichkeiten, z.B. der Absicherung eines vormaligen Grundstückseigentümers oder als Grundlage eines Teilzeitwohnrechtvertrags, und den Vorteilen gegenüber einer Dienstbarkeit keine weite Verbreitung.
3. Dauerwohn- und das Dauernutzungsrecht haben durch das WEG eine nur zurückhaltende eigene Ausgestaltung erfahren. Soweit möglich, sind keine Spezialvorschriften geschaffen worden. Anstelle dieser verweist das Gesetz unter anderem auf die für das Wohnungs- und Teileigentum geschaffenen Vorschriften und erklärt diese (vor allem § 12 und § 14 WEG) für entsprechend anwendbar. Ferner sind die Vorschriften des BGB über dingliche Rechte einschlägig.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Allgemein wird zwischen "mietähnlichen" und "eigentumsähnlichen" Dauerwohnrechten unterschieden. Als mietähnlich werden vor al...