Umfang der Rechtsnachfolge

Leitsatz

• Wohngeldhaftung des Erwerbers für Rückstände des Veräußerers, soweit vereinbart

  Genehmigte abgrenzende Einzelabrechnungen verpflichten nur den jeweiligen Abrechnungsadressaten

Normenkette

§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG

Kommentar

Zu 1.: Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, dass der Rechtsnachfolger für rückständige Wohngelder und Nachzahlungsverpflichtungen des Rechtsvorgängers haftet (gesamtschuldnerisch mithaftet), ist für den Fall des rechtsgeschäftlichen Erwerbs als zulässig anzusehen. Es muss sich hier allerdings wirklich um rückständige Zahlungsverpflichtungen handeln; dies sind nur solche Wohngeldverbindlichkeiten, die zu der Zeit entstanden und fällig geworden sind, zu der der Rechtsvorgänger Eigentümer gewesen ist. Fälligkeitsvoraussetzung ist auch der entsprechende Abrechnungsgenehmigungsbeschluss. Für die Frage, ob es sich um Rückstände handelt, ist nicht entscheidend, wann die einzelnen Lasten und Kosten im Außenverhältnis (also gegenüber Dritten) angefallen und fällig geworden sind (so auch zwischenzeitlich BGH v. 21. 4. 1988, WPM 1988/869). Im vorliegenden Fall war zum Fälligkeitszeitpunkt bereits der Erwerber Eigentümer (somit konnte nicht von Wohngeldrückstand bzw. Nachzahlungsverpflichtung gesprochen werden).

Zu 2.: Werden jedoch in einer nach Ausscheiden eines Wohnungseigentümers beschlossenen Jahresabrechnung über zwei abgegrenzte Einzelabrechnungen Teilbeträge dem ausgeschiedenen und auch dem neuen Wohnungseigentümer, jeweils namentlich, in Rechnung gestellt (im Sinne der früheren Rechtsprechung des BayObLG zu abgrenzenden Einzelabrechnungen nach Kostenpositionen), so verpflichtet dieser Eigentümerbeschluss den neuen Wohnungseigentümer nicht zur Zahlung der dem ausgeschiedenen Eigentümer anteilig in Rechnung gestellten Beträge. Der in der Einzelabrechnung (Teilabrechnung) gegen den Verkäufer in Rechnung gestellte Betrag ist kein rückständiges Wohngeld und auch keine Nachschussverpflichtung des Verkäufers, für die ein Käufer nach Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung zu haften hätte. Vorliegend ist gerade die jeweilige Einzelabrechnung - bezogen auf eine bestimmte Person - beschlossen worden; in einem solchen Fall kann dann die Abrechnung nicht Grundlage dafür sein, eine andere Person (etwa den Rechtsvorgänger oder den Rechtsnachfolger) in Anspruch zu nehmen. Veräußerer und Erwerber wurden in beiden Teilabrechnungen gerade auch für bestimmte Zeiträume als Wohngeldschuldner ausgewiesen und zur Zahlung aufgefordert.

Allerdings weist der Senat darauf hin, dass eine neuerliche Beschlussfassung über die Lasten- und Kostenbeiträge - den Zeitraum des Veräußerers betreffend - nicht ausgeschlossen sei (wohl zu ergänzen: zulasten des Erwerbers als Neueigentümer mit Haftung auch für Rückstände des Veräußerers im Sinne der neuen BGH-Rechtsprechung).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 22.12.1988, BReg 2 Z 86/88= WE 6/1989, 222)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer