Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Umfang einer Rechtsnachfolge
Verfahrensgang
LG München I (Entscheidung vom 22.07.1988; Aktenzeichen 8 T 223/88) |
AG Ebersberg (Aktenzeichen 2 UR II 25/87) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 22. Juli 1988 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 1 632 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Antragsgegner kauften die Wohnung Nr. 15 im Jahre 1985 von den Eheleuten B. In § 2 Nr. 2 e der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, daß bei der Veräußerung von Wohnungseigentum der Erwerber gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände oder eine Nachzahlung haftet.
In dem zwischen den Eheleuten B. und den Antragsgegnern abgeschlossenen notariellen Kaufvertrag vom 19.7.1985 heißt es:
„Der Veräußerer schuldet Wohngeldrückstände in Höhe von 4 758,35 DM (einschließlich Juli 1985). Der Erwerber wird angewiesen, in Anrechnung auf den Kaufpreis den vorgenannten Betrag für Rechnung des Veräußerers an die Hausverwaltung … zu überweisen. Der Veräußerer tritt seine Kaufpreisansprüche in vorgenannter Höhe an die Hausverwaltung erfüllungshalber ab.”
Die Antragsgegner überwiesen vereinbarungsgemäß den genannten Betrag. Im September 1985 zogen sie in die gekaufte Wohnung ein.
Die damalige Verwalterin teilte die nach der Jahresabrechnung 1985 auf die Wohnung Nr. 15 entfallenden Lasten und Kosten in zwei Einzelabrechnungen anteilig nach den Zeiträumen 1.1. bis 31.8. und 1.9. bis 31.12.1985 auf. Die erste, an die Eheleute B. gerichtete Abrechnung weist einen Fehlbetrag von 1 632,53 DM aus, die zweite, an den Antragsgegner adressierte einen solchen von 626,37 DM.
In der Versammlung vom 17.12.1986 billigten die anwesenden Wohnungseigentümer einstimmig die Jahresabrechnung 1985 in der vorgelegten Form (Gesamt- und Einzelabrechnung). Der Eigentümerbeschluß wurde nicht angefochten. Die Antragsgegner beglichen den Betrag von 626,37 DM.
Die Antragsteller machen nunmehr, vertreten durch die Verwalterin und gestützt auf § 2 Nr. 2 e der Gemeinschaftsordnung, den Betrag von 1 632,53 DM mit Zinsen gegen die Antragsgegner geltend. Der Antrag blieb bei Amtsgericht und Landgericht erfolglos. Die Antragsteller haben gegen den Beschluß des Landgerichts vom 22.7.1988 sofortige weitere Beschwerde eingelegt.
II.
Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Der Eigentümerbeschluß vom 17.12.1986 über die Jahresabrechnung 1985 sei bindend. Die Antragsteller hätten daraus keinen Nachforderungsanspruch gegen die Antragsgegner. Die Forderung beruhe auf der Pflicht der Antragsgegner, einen Beitrag zu den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten. Die endgültige Höhe dieses Beitrags sei nach Ablauf des Wirtschaftsjahres von den Wohnungseigentümern durch Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen zu beschließen. Dies sei Voraussetzung für Zahlungspflichten und Rückerstattungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer.
Gegenstand des Eigentümerbeschlusses vom 17.12.1986 seien die beiden Abrechnungen vom 18.3.1986, von denen die eine an die Eheleute B., die andere an die Antragsgegner adressiert sei. Durch den Eigentümerbeschluß stehe damit bindend fest, daß die Eheleute B. noch 1 632,53 DM zu zahlen hätten.
Im übrigen sei der Verkäufer B. noch Eigentümer einer anderen Wohnung und damit auch Antragsteller. Sein Anspruch gegen die Antragsgegner sei in dem notariellen Vertrag vom 19.7.1985 abschließend geregelt. Die dort übernommene Verpflichtung hätten die Antragsgegner erfüllt. Einen weitergehenden Anspruch könne der Antragsteller B. nicht geltend machen.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Die Antragsteller stützen den Zahlungsanspruch ohne Erfolg auf § 2 Nr. 2 e der Gemeinschaftsordnung. Eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung über die Haftung für rückständige Wohngelder des Rechtsvorgängers wird zwar für den Fall des rechtsgeschäftlichen Erwerbs eines Wohnungseigentums allgemein für zulässig gehalten (BGHZ 99, 358/361; BayObLG Rpfleger 1979, 352; OLG Braunschweig MDR 1977, 230; OLG Köln OLGZ 1978, 151/153; OLG Frankfurt Rpfleger 1980, 349; OLG Düsseldorf Rpfleger 1983, 387; Weitnauer WEG 7. Aufl. § 16 Rn. 40; Palandt/Bassenge BGB 48. Aufl. § 16 WEG Anm. 5 c). Doch handelt es sich bei dem nach der Jahresabrechnung für 1985 noch geschuldeten Betrag von 1 632,53 DM nicht um eine rückständige Zahlungsverpflichtung der Eheleute B. Rückstände können nur solche Wohngeldverbindlichkeiten sein, die zu der Zeit entstanden und fällig geworden sind, zu der der Rechtsvorgänger Eigentümer gewesen ist. Voraussetzung...