Umfang von Entlastungsbeschlüssen

Leitsatz

• Keine Verwalterentlastung hinsichtlich nicht erkennbarer Ansprüche

  Unterlagenherausgabepflicht

Normenkette

§ 21 Abs. 4 WEG, § 27 WEG, § 249 BGB, § 259 BGB, § 260 BGB, § 667 BGB, § 675 BGB

Kommentar

1. Ein Entlastungsbeschluss stellt den Verwalter nur von solchen Ansprüchen im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses frei, die die Wohnungseigentümergemeinschaft bei sorgfältiger Prüfung aller ihr erstatteten Vorlagen und Berichte erkennen konnte; es kann nicht erwartet werden, dass die Wohnungseigentümer sich die erforderliche Kenntnis durch eigene Untersuchungen selbst verschaffen.

Im vorliegenden Fall wurde dem Ex-Verwalter eigentümerseits vorgeworfen, dass er es pflichtwidrig unterlassen habe, die in Auftrag gegebene Sanierung eines Daches zu überprüfen und rechtzeitig Gewährleistungsansprüche gegen den Dachdeckermeister geltend zu machen. Eine wirksame Entlastungserklärung wäre nur insoweit in Betracht gekommen, als der Verwalter Mängel der Dächer der Wohnungseigentümergemeinschaft in den Versammlungen oder sonst bekanntgemacht hätte, die Eigentümer jedoch gleichwohl darauf verzichtet hätten, Gewährleistungsansprüche durchzusetzen und deshalb auch insoweit dem Verwalter Entlastung zu erteilen. Die Sache musste deshalb unter Aufhebung der landgerichtlichen Beschlussentscheidung an das LG zum Zwecke weiterer Tatsachenerklärungen zurückverwiesen werden.

Dem Grund nach liege eine Pflichtwidrigkeit des Verwalterhandelns vor, wenn der Verwalter Mängel der Dächer bei gehöriger Sorgfalt hätte erkennen können und dennoch Gewährleistungsansprüche nicht verfolgt habe, sodass diese verjährten.

Auch hinsichtlich der Höhe eines behaupteten Schadenersatzes müsse das Landgericht eigene Feststellungen treffen, allerdings auch Grundsätze des Vorteilsausgleiches und sog. "Sowieso-Kosten" berücksichtigen, die von einem möglicherweise zu leistenden Schadenersatz abzusetzen seien.

2. Auch der Anspruch auf Herausgabe noch zweier Angebote für Dachdeckerarbeiten gegen den Ex-Verwalter konnte ohne weitere Amtsermittlungen des Landgerichts nicht zurückgewiesen werden. Das Gericht hat hier neuerlich eigene Ermittlungen zum Besitz der herausverlangten Kostenanschläge anzustellen (was es bisher unterlassen hat unter rechtsfehlerhafter Verweisung auf die Möglichkeit, eine eidesstattliche Versicherung zu verlangen). Im vorliegenden Fall gehe es nicht um Auskunft über einen Inbegriff von Gegenständen und Herausgabe derselben nach den §§ 259, 260 BGB, sondern allein um Herausgabe zweier genau bezeichneter Schriftstücke nach § 667 BGB. Über die Frage des Noch-Besitzes an diesen Schriftstücken müsse im Rahmen einer förmlichen Beweisaufnahme Aufklärung erfolgen.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 30.11.1992, 24 W 1188/92= NJW-RR 7/93, 404)

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