Umlage-Beschluss: Ordnungsmäßigkeit / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall machen Wohnungseigentümer von der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Gebrauch. Die Wohnungseigentümer können danach für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen (Umlage-Beschluss).

Umlage-Beschluss und Ordnungsmäßigkeit

Wie jeder andere Beschluss muss ein Umlage-Beschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Er muss also unter anderem "bestimmt" sein. Ferner darf er nicht willkürlich sein. Den 1. Prüfstein (Bestimmtheit) bejaht das LG, den 2. (Willkür) verneint es. Überblick:

Bestimmtheit. Ein Umlagebeschluss muss erkennen lassen, welcher Umlageschlüssel geändert werden und welcher Umlageschlüssel künftig gelten soll. Im Fall wird der geltende Umlageschlüssel wie folgt bezeichnet: "alle zu verteilenden Kosten, welche aktuell nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt werden". Das ist vertretbar. Denn es ist erkennbar, dass es um den Umlageschlüssel "Verhältnis der Miteigentumsanteile" geht. Der neue Umlageschlüssel lautet: "beheizbare Wohnfläche (ohne Balkone/Loggien)". Dieser Umlageschlüssel ist klar, wenn die Wohnfläche feststeht. Dazu haben die Wohnungseigentümer bestimmt, einen Sachverständigen mit der Erstellung einer Wohnflächenberechnung zu beauftragen. Das ist vertretbar. Besser wäre es allerdings, den Sachverständigen anzuweisen, auf welcher Grundlage er rechnen soll. Nahe liegt die WoFlV.

Willkür. Der Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dies ist der Fall, wenn er einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen aller Wohnungseigentümer an einem reibungslosen Zusammenleben einerseits und den Individualinteressen des einzelnen Wohnungseigentümers andererseits findet. Hier ist unter anderem zu fragen, ob der Verursachung angemessen Rechnung getragen wird. Ordnungsmäßigkeit fordert weiter, dass der Beschluss formal und materiell rechtmäßig sein muss – seinem Zustandekommen also keine Fehler anhaften. Ferner verlangt der Begriff der "Ordnungsmäßigkeit" eine Korrelation zwischen Erfassungs- und Verteilungsmaßstab. Schließlich dar ein neuer Umlageschlüssel nicht willkürlich sein. Im Fall gab es dafür – trotz der Kostensteigerung – keine Anhaltspunkte.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltung muss sämtliche in einer Wohnungseigentumsanlage geltende Umlageschlüssel kennen und prüfen, ob sie klar, eindeutig und angemessen sind. Fehlt es hieran, sollten die Wohnungseigentümer informiert werden. Dann ist es an diesen, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG etwas Anderes zu bestimmen oder die Verwaltung wenigstens anzuweisen, wie sie die Umlageschlüssel, die unklar sind, zu verstehen hat.