Umlage der Betriebskosten nach Abrechnungseinheiten

Leitsatz

Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichen – Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die ("formelle") Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung (im Anschluss an das Senatsurteil v. 20.7.2005, VIII ZR 371/04, NJW 2005 S. 3135).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 556

Kommentar

Die Entscheidung betrifft die Betriebskostenabrechnung einer vermieteten Eigentumswohnung. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus insgesamt 203 Wohnungen in mehreren Gebäuden mit insgesamt 20 Hauseingängen. Die Gesamtfläche der Wohnungseigentumsanlage beträgt 14.065 qm; das Haus, in dem sich die vermietete Wohnung befindet, hat eine Fläche von 623 qm und die Wohnung des Mieter ist 82,36 qm groß. In der Abrechnung des Verwalters werden für die Verteilung der Betriebskosten unterschiedliche Abrechnungseinheiten gebildet. Innerhalb der Abrechnungseinheiten werden die Kosten nach dem Verhältnis der Flächen verteilt. Die dem Mieter erteilte Abrechnung hat folgende Struktur:

– Allgemeinstrom: Gesamtkosten berechnet nach dem Haus, in dem sich die Mieterwohnung befindet (623 qm)

– Müllgebühren: Gesamtkosten berechnet nach der Gesamtfläche von 3 Häusern (1.617 qm)

– übrige Betriebskosten: Gesamtkosten berechnet nach der Gesamtfläche der Wohnungseigentumsanlage (14.065 qm)

Das Landgericht hat die Ansicht vertreten, dass aus der Abrechnung die Fläche aller 20 Häuser ersichtlich sein muss. Anderenfalls sei der Verteilungsschlüssel nicht nachvollziehbar.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht: Werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt, genügt es für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, wenn aus ihr die Gesamtfläche der jeweiligen Abrechnungseinheit und die Fläche der Mieterwohnung ersichtlich ist. Dies gilt auch dann, wenn die einzelnen Betriebskostenpositionen nach verschiedenen Abrechnungs- oder Wirtschaftseinheiten erfasst werden. Ob die Abrechnungseinheiten richtig gebildet wurden und ob die Flächenangaben zutreffen, betrifft nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 23.6.2010, VIII ZR 227/09, WuM 2010 S. 493