Umlage von Betriebskosten nach § 14 MHG

Leitsatz

Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß § 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will. (amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

MHG § 14

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht seit dem 1.1.1993 ein Mietverhältnis über eine in Chemnitz gelegene Wohnung. Die Wohnung war ursprünglich mit einer Gas-Etagenheizung ausgestattet; die Gaslieferung erfolgte aufgrund eines Vertrags zwischen den Mietern und den Stadtwerken. Im Jahr 1997 führte der Vermieter Modernisierungsarbeiten durch, unter anderem wurde die Gas-Etagenheizung durch eine mit Erdgas betriebene Zentralheizung ersetzt. Mit dem Betrieb der Heizungsanlage hat der Vermieter einen Wärmecontractor beauftragt. Die Mieter haben in der Folgezeit Vorauszahlungen auf die Heizkosten bezahlt. Die Abrechnungen für die Jahre 1998 bis 2002 ergaben jeweils einen Nachzahlungsanspruch zu Gunsten des Vermieters. Die Mieter haben diese Beträge nicht bezahlt. Sie waren Gegenstand des Rechtsstreits. Die Instanzgerichte haben die Klage des Vermieters abgewiesen.

Die Revision des Vermieters hatte keinen Erfolg:

1. Bei den geltend gemachten Beträgen handelt es sich um Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme i. S. v. § 2 Nr. 4c BetrKV, §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 7 Abs. 3 und 4 HeizkostenV. Diese Kosten kann der Vermieter im Allgemeinen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, wenn dies vertraglich vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Eine vertragliche Vereinbarung hatten die Parteien aber nicht getroffen.

2. Für das Gebiet der ehemaligen DDR galt hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten die Sonderregelung des § 14 MHG. Danach konnte der Vermieter einer Wohnung die Betriebskosten durch einseitige schriftliche Erklärung auf den Mieter umlegen. Voraussetzung war, dass der Mietvertrag vor dem 11.6.1995 abgeschlossen wurde und die Umlageerklärung dem Mieter bis zum 31.12.1997 zuging. Durch die Umlageerklärung wurde die Umlagevereinbarung ersetzt. Der BGH führt in diesem Zusammenhang aus, dass sich aus der Umlageerklärung ergeben muss, "welche Art von Betriebskosten" umgelegt werden sollen. Vorliegend hatte der Vermieter zwar mitgeteilt, dass "ab dem 1.1.1998 die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten nach Heizkostenverordnung" geplant ist. Nach Meinung des BGH genügt diese Mitteilung nicht den Anforderungen des § 14 MHG. Der Vermieter hätte mitteilen müssen, dass die Kosten des Fremdbezugs von Wärme und Warmwasser, also die "Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser" umgelegt werden.

Hinweis

Die Regelung in § 14 MHG wurde mit Wirkung zum 31.8.2001 aufgehoben. Eine Möglichkeit zur Umlage von allgemeinen Betriebskosten durch einseitige Erklärung besteht nicht mehr. Hat der Mieter trotz unwirksamer Umlageerklärung die Nachzahlungen regelmäßig bezahlt oder Rückzahlungen entgegengenommen, so kann man hierin eine stillschweigende Umlagevereinbarung sehen (vgl. BGH, Beschluss v. 29.5.2000, XII ZR 35/00; BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 146/03).

Hat der Mieter dagegen – wie im Entscheidungsfall – die Nachzahlungen verweigert, so ist zu unterscheiden:

Hinsichtlich der Heizkosten gelten §§ 2, 4 HeizkostenV. Danach müssen die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden (BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05).

Hat der Mieter – wie im vorliegenden Fall – dem Wärmecontracting nicht zugestimmt, so sind die Kosten i. S. v. § 7 Abs. 2 HeizkostenV, nicht aber die Kosten i. S. v. § 7 Abs. 4 HeizkostenV umlagefähig (BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 54/04; Urteil v. 22.2.2006, VIII ZR 362/04).

Zwischen den jeweils umlagefähigen Kosten besteht ein wesentlicher Unterschied: Nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind nur die Kosten der Wärmeerzeugung umlagefähig. Die Regelung in § 7 Abs. 4 HeizkostenV erlaubt darüber hinaus auch die Umlage von kalkulatorischen Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn. Hinsichtlich der übrigen Betriebskosten besteht kein einseitiges Umlagerecht. Eventuelle Fehlbeträge müssen mit der Grundmiete aufgefangen werden (BGH, Urteil v. 12.7.2006, VIII ZR 215/05).

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 279/05, WuM 2006, 686