Umlagevereinbarung: Änderung? / 5 Hinweis

Problemüberblick

In dem Fall geht es erstens um die Frage, ob eine Umlagevereinbarung auf die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums anwendbar ist. Zum anderen geht es um den Anwendungsbereich von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums

Ob eine Umlagevereinbarung von Anfang an anzuwenden ist oder erst dann, wenn das gemeinschaftliche Eigentum erstmalig ordnungsmäßig hergestellt ist, ist streitig. Die h. M. nimmt an, dass die anfängliche Mängelbeseitigung von sämtlichen Wohnungseigentümern zu leisten ist, und dass eine entgegenstehende Vereinbarung nur Fälle nach erstmaliger mangelfreier Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums meint. Eine Mindermeinung vertritt demgegenüber die Ansicht, dass ein Wohnungseigentümer bereits für eine Beseitigung der anfänglichen Baumängel zuständig sein kann. So sieht es auch das AG.

Überzeugender ist die h. M. Zum einen kann nur erhalten werden, was schon einmal fertig war. Ferner kann nur bei dieser Sichtweise der Wohnungseigentümer durch sein Verhalten (seine Sorgfalt) versuchen, Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum entgegenzuwirken, um so die Erhaltungslast und die daraus resultierenden Kosten möglichst gering zu halten. Jedenfalls geht es um die erstmalige plangerechte Herstellung des Eigentums. Diese ist – wie die erstmalige Verwirklichung der sachenrechtlichen Abgrenzung nach Maßgabe des Aufteilungsplans – aber von allen Wohnungseigentümern gleichermaßen zu gewährleisten. Denn jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer.

Anwendungsbereich von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Die Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG in der Fassung bis zum 1.12.2020 war nach h. M. nicht anwendbar, wenn ein Wohnungseigentümer nach einer Umlagevereinbarung keine Kosten zu tragen hatte. Ob das für § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch so ist, ist streitig. Ich selbst sehe es wie das AG (Hügel/Elzer, WEG. 3. Aufl., § 16 Rn. 47). Es gibt aber auch andere Stimmen (vgl. z. B. Lehmann-Richter/Wobst, WEG Reform 2020, Rn. 693; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht, 2021, Kap. 7, Rn. 66; differenzierend BeckOGK-WEG/Falkner, § 16 Rn. 181 bis Rn. 184.1; Jennißen/Jennißen, WEG, 7. Aufl., § 16 Rn. 83 bis 93).

Grundsatz der Maßstabskontinuität

Meinte man, der Anwendungsbereich von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sei eröffnet, müsste man noch den Grundsatz der Maßstabskontinuität in den Blick nehmen.