Umlagevereinbarung: Verständnis

Leitsatz

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Gemeinschaftsordnung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Wohnungseigentumsanlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.

Normenkette

WEG §§ 10 Abs. 2 Satz 2, 16 Abs. 2

Das Problem

1. In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt:

   § 6 Instandhaltung und Versicherung. 1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. … b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen.

   Bei der Dachterrasse treten Schäden an im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bauteilen auf. Die Wohnungseigentümer beschließen insoweit eine Reparatur und ferner wie folgt:

   Die Kosten der Terrassensanierung gehen zu Lasten von Wohnungseigentümer K.

   K, zu dessen Wohnungseigentum die Dachterrasse gehört, geht gegen diesen Beschluss mit der Begründung vor, die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch, da sie gleichzeitig das Dach der darunter liegenden Wohnung sei.

2. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Auf die Berufung erklärt das Landgericht den Beschluss für ungültig. Der Beschluss sei für ungültig zu erklären, da er nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 WEG entspreche. Zwar weise die Teilungserklärung dem K das Sondereigentum an der Dachterrasse zu. Aus der Gemeinschaftsordnung ergebe sich aber insoweit aber keine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung. Nach der Gemeinschaftsordnung habe zwar der jeweilige Sondereigentümer Einrichtungen, die nach der Beschaffenheit und dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmt seien, auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Daraus folge aber nicht, dass er auch die Kosten der Reparatur der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile der Terrasse zu tragen habe. Denn diese Bestandteile stellten gleichzeitig das Dach des Gebäudes dar. Sie seien damit nicht zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt.
3. Dagegen wenden sich die beklagten übrigen Wohnungseigentümer mit der Revision. Mit Erfolg!

Die Entscheidung

Die landgerichtlichen Erwägungen hielten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand. Der angefochtene Beschluss sei rechtmäßig.

Ausgangspunkt

Richtig sei der Ausgangspunkt des Landgerichts. Nach § 16 Abs. 2 WEG hätte sich der Kläger an den Kosten der beschlossenen Reparatur der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden konstruktiven Teile seiner Dachterrasse nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu beteiligen. Die Dachterrasse gehöre nach der Teilungserklärung, was mit ähnlichen Einschränkungen wie bei Balkonen rechtlich möglich sei, zum Sondereigentum des K. Das betreffe aber nur die nichtkonstruktiven Teile der Dachterrasse. Die konstruktiven Teile blieben nach § 5 Abs. 2 WEG ungeachtet der Zuweisung der Dachterrasse zum Sondereigentum des K gemeinschaftliches Eigentum. Ihre Reparatur sei deshalb an sich Aufgabe der Wohnungseigentümer, die sich nach § 16 Abs. 2 WEG entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten zu beteiligen hätten.

Abweichender Umlageschlüssel

K habe die Kosten der beschlossenen Reparatur aber aufgrund einer von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Bestimmung allein zu tragen. Eine solche Abweichung sei nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG zulässig und in § 6 der Gemeinschaftsordnung enthalten.

1. § 6 der Gemeinschaftsordnung sei dahin auszulegen, dass er auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Wohnungseigentumsanlage und die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile solcher Terrassen betreffe. Was unter einem "ausschließlichen Gebrauch" zu verstehen sei, lasse sich allerdings nicht begrifflich klären. Zwar spreche der Begriff des Gebrauchs in erster Linie den Nutzen und den Vorteil aus dem Besitz der Sache an. Er werde aber in Vorschriften ganz unterschiedlichen Inhalts verwendet (Hinweis auf §§ 100, 743 und 745 BGB und § 13 WEG) und sei letztlich so auszulegen, wie es dem Sinn und der Funktion der Vorschrift, in der er verwendet werde, entspreche.
2. Der Sinn einer solchen Regelung in der Gemeinschaftsordnung liege – in Bezug auf die dort genannten Balkone – darin, dass die übrigen Wohnungseigentümer von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Ins...