Umstellung auf Fernwärme geht über Instandhaltung hinaus

Leitsatz

Ist ein alsbaldiger Ausfall der bestehenden Heizungsanlage nicht wahrscheinlich und eine sofortige Erneuerung nicht erforderlich, so geht die Umstellung einer (öl-)Zentralheizungsanlage auf Fernwärme über eine "modernisierende Instandhaltung" hinaus.

Sachverhalt

Die Eigentümer einer Wohneigentumsanlage beschlossen auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich, die vorhandene ölzentralheizung auf Fernwärme umzustellen. Der gegenstimmende Wohnungseigentümer ist hingegen der Auffassung, die geplante Umstellung der Heizung gehe über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinaus, da die vorhandene Heizungsanlage völlig mangelfrei sei und modernsten Anforderungen entspräche.

Entscheidung

Die Umstellung auf Fernwärme hätte hier tatsächlich einen einstimmigen Beschluß aller Wohnungseigentümer erfordert. Denn insoweit handelte es sich in der Tat nicht mehr um eine Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahme, für die ein Mehrheitsbeschluß ausreichend gewesen wäre.

Bei der Frage, ob eine Maßnahme noch als Instandsetzung oder Instandhaltung zu bewerten ist oder bereits eine darüber hinausgehende bauliche Veränderung oder Aufwendung darstellt, ist zu berücksichtigen, daß hiermit nicht nur Maßnahmen gemeint sind, die auf eine bloße Erneuerung bzw. einem Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt ist, sondern auch bei Ersatzbeschaffungen die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standart umfaßt.

Nach diesen Kriterien wäre zunächst noch nichts gegen die Umstellung zu sagen gewesen. Ob aber tatsächlich eine Maßnahme noch ordnungsgemäßer Instandsetzung oder aber eine bereits darüber hinausgehende bauliche Veränderung oder Aufwendung vorliegt, ist unter Beachtung weiterer Kriterien zu beurteilen. Abzuwägen ist auf jeden Fall das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg, die bestehende Funktionsfähigkeit der vorhandenen Einrichtung oder Anlage, die künftig entstehenden Kosten.

Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte konnte die Umstellung auf Fernwärme nicht mehr als Maßnahme ordnungsgemäßer Instandsetzung bzw. Instandhaltung angesehen werden. Zwar führte die Mehrheit der Wohnungseigentümer an, aufgrund des Alters der Heizungsanlage sei mit einem jederzeitigen Ausfall zu rechnen. Die 13 Jahre alte Anlage wurde andererseits jedoch regelmäßig gewartet und wies daher keinerlei Anzeichen auf, daß mit einem alsbaldigen Defekt tatsächlich zu rechnen sein würde. Allein jedenfalls das Alter konnte hier die Umstellung nicht rechtfertigen.

In diesem Zusammenhang war auch zu berücksichtigen, daß, sobald die Anlage tatsächlich ausfallen würde, ein sofortiger Anschluß an das Fernwärmenetz jederzeit gewährleistet wäre, da ein entsprechender Blindanschluß im Heizungsraum der Anlage bereits vorhanden war. Gegen den sofortigen Bezug von Fernwärme sprach jedenfalls die aufgestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung. Hieraus ergab sich nämlich, daß der Bezug von Fernwärme um ca. 30 % teuerer wäre als der weitergehende Betrieb der Heizungsanlage.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.10.1997, 3 Wx 352/97

Fazit:

Auch nicht mehr zur ordnungsgemäßen Instandsetzung gehört die Umrüstung bereits vorhandener zentraler Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen auf Meßeinrichtungen, durch die eine verbrauchsabhängige Kostenabrechnung ermöglicht wird. Dies gilt jedenfalls dann, wenn hiermit eine änderung des in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Verteilungsschlüssels verbunden ist, die nicht mit Mehrheitsbeschluß herbeigeführt werden kann.