Umwandlung in Sondereigentum und Grundbucheintragung

Leitsatz

• Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum bedarf der Auflassungsform und der Eintragung ins Grundbuch

  Zur (bejahten) nachträglichen Beschlusskompetenz der Gemeinschaft auf Realisierung der Grundbucheintragung

Normenkette

§ 4 Abs. 1 und Abs. 2 WEG, § 925 BGB

Kommentar

1. Eine Eigentümerin war daran interessiert, eine - damals leerstehende - im gemeinschaftlichen Eigentum befindliche Hausmeisterwohnung zu erwerben und mit ihren Büroräumen im Gemeinschaftseigentum zu verbinden. In notarieller Urkunde erklärten sämtliche Eigentümer die Umwidmung der Hausmeisterwohnung in Sondereigentum und veräußerten in weiterer Urkunde ihre Anteile an dem (neu gebildeten) neu zu bildenden Sondereigentum an die betreffende Miteigentümerin. Zu einer Umschreibung bzw. Eintragung im Grundbuch kam es u. a. deshalb nicht, weil die Grundpfandgläubigerin einer Miteigentümerin der Umwidmung nicht zustimmen wollte, wenn ihre Grundpfandrechte nicht als Gesamtrechte auf dem Anteil der Eigentümerin am neuen Sondereigentum eingetragen würden.

Im folgenden Jahr beschloss dann die Eigentümermehrheit,

"aus rechtlichen Gesichtspunkten und mit allen rechtlichen Mitteln, ggf. auch der Prozessführung, die Übertragung der früheren Hausmeisterwohnung an Frau ... zu erreichen; hierzu gehöre auch die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen, mit der Rechtsvertretung werde Rechtsanwalt ... betraut: auch im Auftrage des Verwalters."

Die Beschlussanfechtung einer Miteigentümerin wurde in allen Instanzen als unbegründet zurückgewiesen.

2. Richtig ist, dass die nachträgliche Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Sondereigentum das Miteigentum am Grundstück und alle Wohnungseigentums- und Teileigentumsrechte inhaltlich verändert und deshalb zu ihrer Wirksamkeit gem. § 4 Abs. 1 und 2 WEG einer Einigung sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung nach § 925 BGB und der Eintragung in das Grundbuch bedürfe (h.R.M.). Der angefochtene Beschluss hatte allerdings nicht die Umwandlung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Hausmeisterwohnung in Sondereigentum zum Gegenstand. Die für die Umwandlung notwendige Einigung aller Eigentümer war bereits in vorgeschriebener Form in notarieller Urkunde erklärt. Der Beschluss hält allein den erklärten Willen der Eigentümer fest, mit allen rechtlich zulässigen Mitteln die Übertragung im Sinne der bereits erfolgten kaufvertraglichen Verpflichtungen zu erreichen. Der Beschluss begründete damit keine Rechte, sondern berührte das Gemeinschaftsinteresse aller Wohnungseigentümer, die bereits übereinstimmend die erforderliche Einigungserklärung abgegeben hatten. Es war daher Angelegenheit aller Eigentümer, eine Klärung darüber herbeizuführen, ob und auf welche Weise die Umwandlung unter Berücksichtigung der aufgetretenen Schwierigkeiten (Pfandgläubigerzustimmung) noch durchgeführt werden konnte. Das Beschlussthema stand deshalb in Einklang mit Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Beschwerdegegenstandswert von DM 5.000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.01.1996, 3 Wx 452/95)

Zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung