Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen / 1.2.2 Persönlicher Anwendungsbereich

Zunächst und grundsätzlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Handelt es sich um eine Mietermehrheit, so sind sowohl alle einzeln vorkaufsberechtigt als auch in Gemeinschaft. Der Untermieter hat kein Vorkaufsrecht. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausüben möchte.

Vorkaufsrecht ausgeschlossen

Das Vorkaufsrecht ist nach § 577 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn der Verkauf der Wohnung an eine zum Hausstand des Verkäufers gehörende Person oder an einen Familienangehörigen erfolgt. Bezüglich der Begriffe des Familien- oder Hausstandsangehörigen kann man sich an der für die Eigenbedarfskündigung geltenden Rechtslage orientieren.

1.2.2.1 Familienangehörige

Mit Blick auf Familienangehörige wird unterschieden zwischen naher und entfernter Verwandtschaft. Für nahe Verwandte wird unterstellt, dass eine enge persönliche oder soziale Bindung zum Vermieter besteht. Je weitläufiger aber der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Verwandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein.^[1]

Als nahe Verwandte zählen

• Eltern,
• Kinder und
• Geschwister,

ohne dass es zusätzlich einer engen persönlichen oder sozialen Bindung zum Vermieter bedarf. Als Kinder der Geschwister des Vermieters gehören auch Nichten und Neffen zu den nahen Angehörigen, ohne dass es zusätzlich auf eine enge persönliche Bindung zum Vermieter ankäme.^[2]

Bezüglich anderer Familienangehöriger muss ein Vergleich mit anderen Rechtsnormen angestellt werden, in denen Familienangehörige allein aufgrund ihrer engen verwandtschaftlichen Beziehung privilegiert werden, ohne dass eine tatsächlich bestehende persönliche Verbundenheit im Einzelfall nachgewiesen werden muss.^[3] Einen Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehörigen in diesem Sinne zu ziehen ist, bieten die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen der §§ 383 ZPO und 52 StPO, in denen der Kreis der privilegierten Familienangehörigen unabhängig vom tatsächlichen Bestehen persönlicher Bindungen konkretisiert wird. Gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO und § 52 Abs. 1 Nr. 3 StPO steht ein Zeugnisverweigerungsrecht dem

• Verlobten,
• Ehegatten und
• Lebenspartner

zu. Daneben auch denjenigen, die mit einer Partei in gerader Linie verwandt oder verschwägert sind, sowie denjenigen, die in der Seitenlinie bis zum 3. Grad verwandt oder bis zum 2. Grad verschwägert sind oder waren. Insoweit gehören zum privilegierten Kreis der Familienangehörigen auch

• Enkel,
• Urenkel und
• Schwiegereltern.

Der Schwager oder die Schwägerin des Eigentümers zählen lediglich dann als Familienangehörige im Sinne des § 577 Abs. 1 BGB, wenn zum Eigentümer ein besonders enger Kontakt besteht.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 27.1.2010, VIII ZR 159/09, NJW 2010 S. 1290.

[2] BGH, Urteil v. 27.1.2010, a. a. O.

[3] BGH, Urteil v. 27.1.2010, a. a. O.

[4] BGH, Beschluss v 3.3.2009, VIII ZR 247/08, NZM 2009 S. 353.

1.2.2.2 Haushaltsangehörige

Das Vorkaufsrecht des Mieters ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Verkauf an Haushaltsangehörige des Eigentümers erfolgt. Hierbei handelt es sich um Personen, die mit dem Eigentümer dauerhaft einen Haushalt führen und mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben. In erster Linie handelt es sich dabei um

• den Lebenspartner,
• dessen Kinder,
• Pflegekinder,
• Pflegepersonal,
• Haushaltshilfen.