Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen / 1.4 Ausübung des Vorkaufsrechts

Nach § 577 Abs. 3 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. Diese Erklärung muss nach §§ 469 Abs. 2, 577 Abs. 3 BGB 2 Monate nach dem Empfang der Mitteilung des Vermieters erfolgen. Die Erklärung des Mieters stellt dabei eine einseitige, bedingungsfeindliche und empfangsbedürftige Willenserklärung dar. Mehrere Mieter müssen das Vorkaufsrecht nach § 472 BGB zusammen ausüben. Allerdings kann einer von mehreren Mietern das Vorkaufsrecht nicht etwa dadurch vereiteln, dass er seine Zustimmung verweigert. Verweigert er sie, hat dies keine Auswirkungen auf das Vorkaufsrecht der anderen Mieter. Diese können es für sich ausüben.

Wichtig

Für klare Verhältnisse sorgen

Für den Fall, dass nicht sämtliche von mehreren Mietern das Vorkaufsrecht ausüben, muss sich dies aus der Mitteilung der vorkaufsausübenden Mieter klar und eindeutig ergeben, da ansonsten das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt werden kann.

Die Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts hat in schriftlicher Form zu erfolgen. Hieraus ergibt sich zum einen, dass etwa die Textform des § 126b BGB ebenso wenig ausreicht, wie eine notarielle Beurkundung oder Beglaubigung erforderlich wären.^[1] Will ein minderjähriger Mieter das Vorkaufsrecht ausüben, benötigt er die Genehmigung des Familiengerichts.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist unwiderruflich. Will der Mieter seine Erklärung, er übe das Vorkaufsrecht aus rückgängig machen, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Verkäufer. Allerdings muss dieser Vereinbarung auch der Erstkäufer zustimmen, da durch Rückgängigmachung des Vorkaufsrechts der ursprüngliche Kaufvertrag mit dem Erstkäufer wieder auflebt.

Die Erklärung des Mieters muss dem Verkäufer innerhalb einer Frist von 2 Monaten zugehen. Die Frist beginnt, sobald dem Mieter die Mitteilung des Verkäufers über den Kaufvertrag und das Bestehen des Vorkaufsrechts zugegangen ist. Bei mehreren Mietern beginnt die Frist mit Zugang beim letzten Mieter zu laufen. Die Frist beginnt auch nur dann zu laufen, wenn sowohl der Vertragsinhalt mitgeteilt wurde als auch über das Bestehen eines Vorkaufsrechts aufgeklärt wurde.

Eine Verkürzung der Frist kann zulasten des Mieters nicht vereinbart werden, wohl aber eine längere Frist. Wird die Verlängerung der Frist allerdings erst nach Abschluss des Erstvertrags zwischen Verkäufer und Mieter vereinbart, bedarf sie der Zustimmung des Erstkäufers.

Wichtig

Vertragsänderungen

Wird der ursprüngliche Kaufvertrag mit dem Erstkäufer geändert, ist die Änderung dem Mieter mitzuteilen und die Zweimonatsfrist beginnt neu zu laufen.^[2]

Veräußerungszustimmung

Wurde im Rahmen der Umwandlung in Wohnungseigentum in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung eines Dritten bedarf, so ist diese Regelung auch bezüglich des Vorkaufsrechts zu beachten. Will also der Eigentümer verkaufen und übt der Mieter das Vorkaufsrecht aus, muss der Zustimmungsberechtigte auch einer Veräußerung an den Mieter zustimmen. Zunächst muss der Zustimmungsverpflichtete überhaupt der Veräußerung an den Dritten zustimmen. Hat er dieser zugestimmt, bedarf es seiner gesonderten Zustimmung auch für den Vorkaufsfall. Die Erstzustimmung wirkt also nicht auch zugunsten des vorkaufsberechtigten Mieters. Bekanntlich besteht der Schutzzweck des § 12 WEG gerade darin, die Eigentümergemeinschaft vor ungeeigneten Erwerbern zu schützen. So nun der Ersterwerber zwar geeignet wäre, muss dies nicht für den vorkaufsberechtigten Mieter gelten.

[1] BGH, Urteil v. 15.6.2005, VIII ZR 271/04, NZM 2005 S. 779.

[2] LG München I, Urteil v. 27.3.1996, 14 S 18213/95; OLG Karlsruhe, Urteil v. 17.5.1995, 13 U 125/93, WuM 96, 325.