Ungültige Klausel einer Baubeschreibungsänderung in formelhaften Bauträgerverträgen

Leitsatz

1. Ungültige Klausel einer "Baubeschreibungsänderung" in formelhaften Bauträgerverträgen
2. Schadensersatzforderung mit Leistung an die Gemeinschaft

Normenkette

§ 10 Nr. 4 AGB-Gesetz bzw. § 308 Nr. 4 BGB n.F

Kommentar

1. Die Änderungsvollmachtsklausel in einem Formularbauträgervertrag des Inhalts "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung, Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten" ist unwirksam. Ein solcher Änderungsvorbehalt in allgemeinen Geschäftsbedingungen zulasten der Erwerber von Wohnungseigentum muss einer Inhaltskontrolle unterzogen werden. Er regelt die Befugnis des Bauträgers, die Leistung zu modifizieren. Dabei müssen Änderungen oder Abweichungen unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar sein. Diese Voraussetzung ist nur erfüllt, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliegt. Die hier verwendete Klausel lässt nicht erkennen, dass der beklagte Bauträger zu einer Änderung der Bauausführung nur dann berechtigt ist, wenn solche "triftigen Gründe" vorliegen. Es ist unverzichtbar, dass eine solche Klausel die triftigen Gründe für das einseitige Leistungsbestimmungsrecht nennt und in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt.
2. Ein nach den Mängelbeseitigungskosten berechneter Schadensersatzanspruch wegen eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich nur mit dem Antrag auf Zahlung an die Gemeinschaft durchgesetzt werden; denn nur auf diese Weise ist die zweckentsprechende Verwendung der Mittel sichergestellt. Diese Sicherstellung bewirkt die Unteilbarkeit eines Anspruchs der Wohnungseigentümer auf kleinen Schadensersatz.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 23.06.2005, VII ZR 200/04BGH v. 23.6.2005, VII ZR 200/04, ZMR 10/2005, 799

Anmerkung

Damit dürften viele, bisher in der Vertragspraxis übliche Klauseln in Bauträgerverträgen nunmehr als ungültig anzusehen sein, da sie den vorgenannten Beschränkungen in richterlicher Inhaltskontrolle nicht genügen.