Unterlassungsansprüche (WEMoG) / 3 Verjährung/Verwirkung

Verjährung

Verjährungsrechtlich bestimmt § 199 Abs. 5 BGB, dass bei Ansprüchen auf dauerndes Unterlassen letztlich mit jeder Zuwiderhandlung eine erneute Verjährungsfrist in Gang gesetzt wird^[1] und Unterlassungsansprüche insoweit nicht verjähren können. Konkret: Wird etwa eine Sondereigentumseinheit zweckbestimmungswidrig genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch nicht, solange die Nutzung anhält.^[2]

Anders ist dies bei Ansprüchen auf Beseitigung einer baulichen Veränderung. Diese unterliegen der 3-jährigen Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB. Allerdings ist zu beachten, dass in die Verjährungsfrist nicht die Zeit einzuberechnen ist, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war.^[3]

Praxis-Beispiel

"Verjährungsunterbrechung"

Ein Wohnungseigentümer montiert an der Außenfassade im Bereich seines Wohnzimmers im Juni 2024 ein Klimagerät, das wegen seiner Geräuschemissionen zu Beeinträchtigungen der angrenzenden Wohnung führt. Im August 2024 wird das Klimagerät durch Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt. Auf entsprechende Anfechtungsklage des benachbarten Wohnungseigentümers wird dieser Beschluss im September 2026 rechtskräftig für ungültig erklärt. Der Zeitraum von August 2024 bis September 2026 wird in die Verjährungsfrist nicht einberechnet, da die bauliche Veränderung in diesem Zeitraum durch Beschluss genehmigt war. Zu berücksichtigen ist insoweit, dass ein Beschluss so lange gültig ist, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird.^[4]

Verwirkung

Insoweit kommt bei Unterlassungsansprüchen dem Rechtsinstitut des Einwands der Verwirkung eine große Bedeutung zu. Die Verwirkung ist dabei ein Sonderfall der unzulässigen Rechtsausübung und liegt dann vor, wenn ein Anspruch längere Zeit nicht geltend gemacht wird und besondere Umstände hinzutreten, aufgrund deren die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben anzusehen ist. Die Verwirkung setzt also ein sog. Zeitmoment und ein sog. Umstandsmoment voraus. Allein auch sehr langer Zeitablauf kann noch keine Verwirkung begründen, vielmehr müssen Umstände hinzutreten, die darauf schließen lassen, dass der Anspruchsinhaber seinen Anspruch nicht mehr geltend machen wird und der Anspruchsgegner sich hierauf eingestellt hat.^[5] Wurden bei jahrzehntelanger zweckbestimmungswidriger Nutzung etwa einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken innerhalb der letzten ca. 8 Jahre Neuvermietungen vorgenommen, kann der betreffende Teileigentümer nicht darauf vertrauen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch künftig keine Unterlassungsansprüche geltend machen wird. Er hat durch die Neuvermietung nämlich eine Zäsur gesetzt.^[6] Lediglich die Untätigkeit konkret beeinträchtigter Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über einen langen Zeitraum reicht nicht aus, dass der Unterlassungsanspruch verwirkt ist.^[7]

Anders aber dann, wenn die Wohnungseigentümer jahrzehntelang mit der praktizierten Nutzung einverstanden waren, und es insbesondere gerade nicht zu Neuvermietungen gekommen war.^[8]

Unabhängig hiervon können Unterlassungsansprüche verwirkt sein, wenn die Wohnungseigentümer konkludent oder ausdrücklich einer von der Teilungserklärung abweichenden Nutzung zustimmen.^[9]

[1] BGH, Beschluss v. 16.6.2011, V ZA 1/11, ZMR 2011, 967.

[2] BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 178/14, ZMR 2015, 731; LG Berlin, Urteil v. 16.1.2019, 55 S 46/18 WEG, ZWE 2019, 124.

[3] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 28.6.2017, 2-13 S 191/14, ZMR 2017, 912.

[4] LG Düsseldorf, Urteil v. 31.5.2017, 25 S 52/16, ZMR 2017, 760.

[5] BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 275/16, ZMR 2018, 529; KG, Beschluss v. 6.4.2009, 24 W 163/07, MietRB 2020, 334.

[6] BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 275/16, ZMR 2018, 529; BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 178/14, ZMR 2015, 731.

[7] BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 275/16, ZMR 2018, 529; LG Berlin, Urteil v. 16.1.2019, 55 S 46/18 WEG, ZWE 2019 S. 124.

[8] BGH, Beschluss v. 25.3.2010, V ZR 159/09, ZWE 2010, 266.

[9] LG Hamburg, Urteil v. 9.7.2014, 318 S 120/13, ZMR 2014, 1012.