Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse / 1.2 Wohnräume

Der Wohnraummieter kann kraft Gesetzes die Erteilung der Untermieterlaubnis verlangen, wenn er einen Teil seiner Wohnung untervermieten will.^[1]

Voraussetzung hierfür ist,

1. dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnräume hat,
2. dass dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und
3. dass keine überwiegenden Interessen des Vermieters gegen die Untervermietung sprechen.

Wichtig

Einschränkung ist unzulässig

Dieser Anspruch kann vertraglich nicht abbedungen, eingeschränkt oder zum Nachteil des Mieters abweichend geregelt werden.^[2]

Praxis-Beispiel

Unwirksame Einschränkungen

Unwirksam ist eine Vereinbarung, wonach der Mieter für die Aufnahme von Untermietern eine erhöhte Miete oder einen Untermietzuschlag bezahlen soll.^[3] Eine Formularklausel, wonach die Untervermietung nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters zulässig ist, verstößt gegen § 307 BGB.^[4]

[1] § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.

[2] § 553 Abs. 3 BGB.

[3] A. A. LG Köln, WuM 1990 S. 219 m. abl. Anm. Blank.

[4] BGH, NJW 1991 S. 1750.

1.2.1 Berechtigtes Interesse an der Untervermietung

Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung ist bereits dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Hierzu gehört grundsätzlich auch die Entscheidung des Mieters, sein Privatleben innerhalb der eigenen vier Wände nach seinen Vorstellungen zu gestalten, auch dann, wenn er mit Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft bilden möchte.^[1]

Weiterhin kommt in Betracht:

• Verschlechterung der Einkommensverhältnisse des Mieters
• Aufnahme einer Pflegeperson
• Verkleinerung der Familie des Mieters, z. B. Scheidung, Tod
• anderweitiger beruflicher Aufenthalt
• Aufnahme der Eltern
• Aufnahme eines Lebensgefährten (diesen Anspruch hat der Mieter grundsätzlich ohnehin)
• Auszug eines Mitmieters usw.

Wichtig

Nicht ausreichendes Interesse

Der bloße Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten reicht für sich allein aber nicht aus. Deshalb genügt es nicht, wenn der Mieter ohne Not lediglich seine Einkommensverhältnisse aufbessern möchte oder wenn er für die Dauer seiner Ortsabwesenheit die Wohnung nicht leerstehen lassen will.

Der Mieter ist verpflichtet, gegenüber dem Vermieter die konkreten Umstände darzulegen, die sein Interesse begründen.

In diesen Fällen wurde ein Untermietinteresse bejaht:

• wenn ein Mieter aus beruflichen Gründen einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt plant und 2 Zimmer einer 3-Zimmer-Wohnung zur Mietersparnis untervermieten will^[2]
• wenn ein Mieter seine Berufstätigkeit einschränken und einen finanziellen Ausgleich in Form der Untermiete erreichen will^[3]
• wenn ein Mieter mit Kind einen Untermieter mit Kind aufnehmen will, damit die Kinder gemeinsam erzogen werden können^[4]
• wenn ein Mieter infolge der Auflösung einer Wohngemeinschaft die Miete nicht mehr bezahlen kann^[5]
• wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten verringern will^[6]
• bei Auflösung einer eheähnlichen Gemeinschaft^[7]
• bei vorübergehender Aufnahme eines Verwandten, um diesem bei der Lösung seiner familiären Probleme zu helfen^[8]
• wenn ein älterer Mieter Angst vor Vereinsamung hat^[9]
• wenn der Mieter die Absicht hat, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht allein zu leben.^[10]

[1] BGH, RE v. 3.10.1984.

[2] BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13.

[3] LG Hamburg, WuM 1983 S. 261.

[4] AG Hamburg, WuM 1985 S. 87.

[5] LG Berlin, MDR 1983 S. 132.

[6] BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17.

[7] LG Hamburg, WuM 1989 S. 510.

[8] LG Kassel, WuM 1989 S. 72.

[9] AG Hamburg, WuM 1990 S. 500.

[10] BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17.

1.2.2 Untermietinteresse nach Vertragsabschluss entstanden

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis, wenn die Interessen an der Untervermietung bereits bei Vertragsschluss vorhanden gewesen sind. Deshalb muss der Mieter gegenüber dem Vermieter auch darlegen, dass und warum das Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Unter Umständen muss der Mieter auch diejenigen Umstände aus seiner Privatsphäre offenbaren, die seine Motivation belegen.^[1] Die Abgrenzung zwischen dem bereits vorhandenen und dem nachträglichen Interesse kann im Einzelfall schwierig sein.

Der Vertragsschluss ist auch bei einer gesetzlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 1, 2 BGB maßgebend. Auch in diesem Fall kommt es nicht auf den Zeitpunkt des Eintritts des neuen Mieters an.^[2] Dies folgt daraus, dass der Eintretende ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ursprünglichen Mieters eintritt.

[1] BGH, a. a. O..

[2] BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17.

1.2.3 Teil des Wohnraums

Die Regelung in § 553 BGB setzt voraus, dass sich die Gebrauchsüberlassung auf einen Teil der Wohnung beschränkt und dass der verbleibende Teil weiterhin vom Mieter genutzt wird.

Dies wird in der instanzgerich...