Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse

Zusammenfassung

Überblick

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Sache weiterzuvermieten. Dabei kann ein Wohnraummieter bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen kraft Gesetzes die Erteilung dieser Erlaubnis verlangen (§ 553 BGB). Ein Mieter von Geschäftsraum hat dagegen keinen gesetzlichen Anspruch auf die Erteilung einer Untermieterlaubnis. Hier kann die Erlaubnis zur Untervermietung nur vertraglich geregelt werden.

1 Erlaubnis zur Untervermietung

1.1 Geschäftsräume

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Sache weiterzuvermieten (§ 540 Abs. 1 BGB). Der Mieter von Geschäftsraum hat auch keinen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis. Ein vertraglicher Anspruch auf Erlaubniserteilung kann sich in bestimmten Fällen aber auch beim Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung aus dem Vertragszweck ergeben, wenn der Vermieter weiß, dass der Mieter die Räume weitervermieten will (z. B. bei gewerblicher Zwischenvermietung oder bei Anmietung einer Wohnung zur Gründung einer Wohngemeinschaft).

1.1.1 Erlaubnis

Die Erlaubnis ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie kann gegenüber dem Mieter oder – analog § 182 BGB – gegenüber dem Dritten erklärt werden. Die Erlaubnis bedarf keiner Form. Auch eine stillschweigende Erteilung der Erlaubnis ist möglich, was insbesondere dann angenommen werden kann, wenn der Hauptvermieter eine Gebrauchsüberlassung längere Zeit unbeanstandet hingenommen hat.

Wichtig

Schriftform

Streitig ist, ob Schriftform (§ 550 BGB) erforderlich ist, wenn der Hauptvertrag für eine längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen wurde.^[1]

Die Erlaubnis gilt grundsätzlich nur für den Einzelfall. Will der Mieter nach Beendigung eines Untermietverhältnisses die Sache einem anderen Untermieter überlassen, muss eine erneute Erlaubnis eingeholt werden. Gleiches gilt, wenn der Wechsel des Untermieters auf andere Art und Weise – etwa im Wege des Mieterwechsels – herbeigeführt wird. Etwas anderes gilt, wenn dem Mieter ein generelles Recht zur Untervermietung eingeräumt worden ist.

Hat ein Vermieter eine Untervermietung gestattet, obwohl er hierzu nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet war, so ist er nicht gehalten, auch weitere Untervermietungen gleicher Art zu erlauben.^[2]

Praxis-Tipp

Wählen Sie die Schriftform

Vermeiden Sie Rechtsunsicherheiten und regeln Sie ganz klar und unmissverständlich Ihre Erlaubnis

• persönlich: allgemeine Erlaubnis oder für eine bestimmte Person
• räumlich: für das gesamte Mietverhältnis oder einen Teil davon

und prüfen Sie auch die Möglichkeit eines Zuschlags gemäß § 553 Abs. 2 BGB.

Achtung

Unter-Unter-Miete ausdrücklich vereinbaren

Will der Mieter dem Untermieter ein Recht zur weiteren Untervermietung einräumen (Unter-Unter-Miete), bedarf dies einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen dem Hauptvermieter und dem Mieter. Im Zweifel ist der Mieter aufgrund der Untermieterlaubnis nicht berechtigt, seinem Mieter die Weitervermietung zu gestatten.^[3] Will der Untermieter die Sache weitervermieten, bedarf er seinerseits der Erlaubnis durch den Mieter. Nach dem Gesetzeszweck muss der Untermieter außerdem die Erlaubnis des Hauptvermieters einholen, weil nur so sichergestellt ist, dass die Mietsache nicht in falsche Hände gelangt.

[1] Bejahend: Bieber, in MünchKomm, § 540 BGB Rn. 15; verneinend: LG Kiel, WuM 1994 S. 610; Emmerich, in Staudinger (2006), § 540 BGB Rn. 12; Kinne, in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 540 BGB Rn. 10.

[2] OLG Düsseldorf, Urteil v. 5.9.2002, 24 U 207/01, GE 2003 S. 321 = WuM 2003 S. 136.

[3] OLG Hamm, NJW-RR 1992 S. 783.

1.1.2 Befristete Erlaubnis

Die Erlaubnis kann auch befristet werden. In diesem Fall muss der Mieter durch eine entsprechende Ausgestaltung des Untermietvertrags dafür sorgen, dass er die Gebrauchsüberlassung nach Ablauf der Befristung beenden kann. Dies dürfte im Einzelfall schwierig sein aufgrund der engen Grenzen eines Zeitmietvertrags in § 575 BGB. Wird die Gebrauchsüberlassung trotz Ablaufs der Befristung fortgesetzt, liegt ein vertragswidriger Gebrauch vor, weil die durch die Erteilung der Erlaubnis vereinbarte Erweiterung des Gebrauchsrechts nicht mehr besteht.^[1] Dies hat zur Folge, dass der Vermieter Unterlassungsklage erheben – ggf. auch kündigen – kann, wenn die weiteren Voraussetzungen des § 541 BGB – bei Kündigung die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB – vorliegen.

[1] A. A. LG Stuttgart, WuM 1992 S. 122.

1.1.3 Widerruf der Erlaubnis

Eine generell oder für den Einzelfall erteilte Erlaubnis kann grundsätzlich nicht widerrufen werden; eine Formularklausel, wonach der Widerruf jederzeit erfolgen kann, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.^[1] Ein Widerruf ist aber stets dann möglich, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt.^[2]

Praxis-Beispiel

Wichtiger Grund für Widerruf

Dies kann dann anzunehmen sein, wenn der Mieter dem Untermieter einen Mietgebrauch einräumt, der ihm selbst nicht zusteht.^[3]

Der Widerruf ist wie die Erlaubnis selbst eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die wirksam wird, wenn sie dem Mieter zugeht. Gegenüber dem Untermieter kann der Widerruf nicht erkl...