Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse / 1.2.5 Erhöhung der Miete

Der Vermieter kann die Erlaubnis von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete (Grundmiete oder Betriebskosten) abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist.^[1]

Achtung

Nur Recht, Erlaubnis zu verweigern

Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung; es steht ihm lediglich frei, die Erlaubnis zu verweigern, wenn der Mieter eine Mieterhöhung zu Unrecht ablehnt.

Ist der Mieter mit einer Mieterhöhung einverstanden, kommt eine freiwillige Änderungsvereinbarung i. S. v. § 557 Abs. 1 BGB zustande. Die Mietvereinbarung wird abgeändert. Dies hat zur Folge, dass bei nachfolgenden Mieterhöhungen die Kappungsgrenze aus der abgeänderten Gesamtmiete zu errechnen ist.^[2] Wurde durch die Mieterhöhung anlässlich der Erteilung der Untermieterlaubnis die ortsübliche Miete bereits erreicht oder überschritten, so ist eine weitere Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht möglich.

Die Beendigung der Gebrauchsüberlassung hat auf die Höhe des Mietpreises keinen Einfluss.^[3] Etwas anderes gilt, wenn die Parteien anlässlich der Erlaubniserteilung eine Mieterhöhung unter einer auflösenden Bedingung oder eine Mietermäßigung für den Fall der Beendigung der Gebrauchsüberlassung vereinbart haben. Im Einzelfall kann die Vertragsauslegung ergeben, dass solche Zusatzregelungen stillschweigend vereinbart worden sind.

Praxis-Beispiel

Zusatzvereinbarung "Untermietzuschlag"

Hiervon kann ausgegangen werden, wenn die Parteien die Mieterhöhung als "Untermietzuschlag" bezeichnet haben, weil durch die Verwendung dieses Begriffs zum Ausdruck kommt, dass das erhöhte Entgelt nur für die Zeit der Untermiete gezahlt werden soll.

Nach h. M. hängt der Anspruch des Vermieters auf eine Mieterhöhung davon ab, ob der Vermieter durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten.^[4]

Hinweis

Höhere Belastung mit Betriebskosten

Wenn alle gesetzlich möglichen Betriebskosten umgelegt werden und der tatsächliche Verbrauch erfasst wird, dürfte kaum eine echte Mehrbelastung darstellbar sein.

Die Höhe des Untermietzuschlags ist bei frei finanziertem Wohnraum gesetzlich nicht geregelt.

Anders ist es in den Fällen der echten Untermiete. Wird der Mietpreis in einem solchen Fall ausgehandelt, so entspricht es der Üblichkeit, dass der Vermieter an der Untermiete partizipiert.

Wichtig

Untermietzuschlag für preisgebundenen Wohnraum

Auf die für preisgebundenen Wohnraum geltenden Untermietzuschläge^[5] kann hier nicht zurückgegriffen werden. Diese Zuschläge beruhen auf anderen Gesichtspunkten und sind hinsichtlich der Höhe – 2,50 EUR pro Person und Monat – für den preisfreien Wohnraum unrealistisch.

Eine Mieterhöhung nach § 553 Abs. 2 BGB wegen einer Gebrauchsüberlassung an einen Dritten kommt nicht in Betracht, wenn der Mieter bereits nach den Vereinbarungen im Mietvertrag berechtigt ist, einen Dritten in die Wohnung aufzunehmen. In diesem Fall liegt keine Gebrauchserweiterung vor, sodass für eine nachträgliche Anpassung der Miete keine Notwendigkeit besteht.

[1] § 553 Abs. 2 BGB.

[2] LG Berlin, MM 1991 S. 363; AG Hamburg, WuM 1992 S. 257.

[3] A. A. Sternel II S. 269.

[4] Sonnenschein, PiG 23, S. 167, 182; Sternel, Rn. II 257; Kraemer, in Bub/Treier, Rn. III 1024.

[5] § 26 Abs. 3 NMV.