Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse / 2 Verhältnis zwischen Mieter und Untermieter

2.1 Allgemeines Mietrecht

Für den Untermieter gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen, bedarf er der Schriftform.^[1] Ist das Untermietverhältnis als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen, so gelten für den Untermietvertrag die besonderen Schutzvorschriften zugunsten des Wohnungsmieters, und zwar auch dann, wenn das Hauptmietverhältnis ein gewerbliches Mietverhältnis darstellt (z. B. bei gewerblicher Zwischenvermietung). In diesem Zusammenhang ist streitig, ob es für die Kündigung des Untermieters ausreicht, wenn das Hauptmietverhältnis gekündigt worden ist.^[2]

[1] BGHZ 81 S. 46.

[2] Bejahend: LG Kiel, WuM 1982 S. 194; verneinend: Nassall, in ZMR 1983, S. 338.

2.2 Haftung des Mieters für den Untermieter

Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden gegenüber seinem Vermieter zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.^[1]

Wichtig

Haftungsabgrenzung

Für die Haftung des Mieters kommt es darauf an, ob der Untermieter "bei dem Gebrauch" oder bei Gelegenheit der Erfüllung handelt.

Sind Räumlichkeiten einem Dritten überlassen, gehört der Aufenthalt in den Räumen zu ihrem Gebrauch. Alles was der Dritte in den Räumen tut, geschieht deshalb bei dem Gebrauch. Aus diesem Grund haftet der Mieter auch dann, wenn der Untermieter die Mietsache vorsätzlich beschädigt, etwa durch Brandstiftung oder das Herbeiführen einer Explosion.^[2] Die Haftung umfasst auch solche Vermögenseinbußen, die aus der Beschädigung anderer Sachen des Vermieters herrühren, sofern sie der Einwirkungsmöglichkeit des Mieters bei der Nutzung der Mietsache ausgesetzt sind.^[3] Wegen dieser weitreichenden Haftung des Mieters für den Untermieter wird im Untermietvertrag häufig eine sog. Freistellungsklausel vereinbart.

Praxis-Beispiel

Freistellungsklausel

"Der Untermieter stellt den Untervermieter von allen Verpflichtungen des Hauptmietvertrags im Innenverhältnis frei."

Eine solche Klausel ist dem Mieter insbesondere dann nützlich, wenn das Untermietverhältnis beendet ist und der Untermieter den Rückzahlungsanspruch aus der Kaution geltend macht. Muss der Mieter in einem solchen Fall befürchten, dass er wegen der vom Untermieter verursachten Schäden vom Hauptvermieter in Anspruch genommen wird, kann er die Rückzahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Untermieter seine Freistellungspflicht erfüllt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Anspruch des Hauptvermieters berechtigt ist. Auch die Frage der Verjährung ist für das Zurückbehaltungsrecht ohne Belang. Der Untermieter muss den Untervermieter nämlich auch von unberechtigten Ansprüchen freistellen.^[4]

Für den Freistellungsanspruch gilt nicht die kurze Verjährung des § 548 BGB. Deshalb kann das Zurückbehaltungsrecht auch nach Ablauf von 6 Monaten seit der Rückgabe ausgeübt werden. Verfahrensrechtlich führt die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts dazu, dass der Mieter Zug um Zug gegen Freistellung von seiner gegenüber dem Hauptvermieter bestehenden mietvertraglichen Zahlungspflicht zur Rückzahlung der Kaution verurteilt wird. Der Untermieter erhält also einen Titel gegen den Mieter auf Rückzahlung der Kaution. Aus diesem Titel kann er allerdings nur vollstrecken, wenn er nachweist, dass der Hauptvermieter wegen seiner Ansprüche befriedigt ist oder dass dem Hauptvermieter keine Ansprüche gegenüber dem Mieter zustehen. Zur Klärung dieser Frage kann der Untermieter eine Feststellungsklage gegen den Hauptvermieter erheben.

[1] § 540 Abs. 2 BGB.

[2] BGH, WuM 1991 S. 31.

[3] BGH, a. a. O.; vgl. auch OLG München, NJW-RR 1987 S. 727 für Unterschlagung.

[4] OLG München, ZMR 1995 S. 20.