Leitsatz
Ein Unterteilungsantrag ist nicht vollzugsfähig, wenn sich aus den Unterlagen zum Vollzugsantrag (geänderter Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung) die fehlende Abgeschlossenheit eines der durch Unterteilung neu zu schaffenden Wohnungseigentums daraus ergibt, dass dieses nur über einen im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Raum zugänglich ist.
Normenkette
WEG § 8
Das Problem
Wohnungseigentümer K erklärt gegenüber dem Grundbuchamt die Unterteilung des Wohnungseigentums Nr. 7 gemäß einem geändertem Aufteilungsplan in 3 Wohnungseigentumsrechte wie folgt:
Sämtliche Miteigentümer … sind darüber einig, dass der bisherige Miteigentumsanteil zu 74,05/1000, der mit dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 7 verbunden ist, in Miteigentumsanteile zu a) 29,05/1000, b) 26,36/1000, c) 18,64/1000 geteilt wird und die entstehenden Miteigentumsanteile durch die Begründung von Sondereigentum künftig wie folgt beschränkt werden: a) 29,05/1000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen der Wohnung Nr. 7 der Wohnung im Haus 1 im Erdgeschoss; b) 26,36/1000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen der Wohnung Nr. 7.1 der Wohnung im Haus 1 im Obergeschoss; c) 18,64/1000 Miteigentumsanteil, verbunden mit den Räumen des Hobbykellers Nr. 7.2 im Haus 1 im Kellergeschoss.
Weiter erklärt K, die Miteigentümer seien über die Begründung des Wohnungseigentums durch Unterteilung des Miteigentumsanteils und über die Beschränkung des jeweiligen Anteils durch die Begründung von Sondereigentum einig und würden die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch bewilligen. Sie seien sich außerdem einig über die Begründung des Sondernutzungsrechts an der Terrasse zugunsten des durch Unterteilung entstehenden Wohnungseigentums Nr. 7 und bewilligten dessen Eintragung im Grundbuch.
- Das Grundbuchamt beanstandet mit einer Zwischenverfügung als Eintragungshindernis, dass wegen Veränderungen auch des gemeinschaftlichen Eigentums die Zustimmung aller Wohnungs- und Teileigentümer sowie dinglich Berechtigter erforderlich sei. Aus dem geänderten Aufteilungsplan ergebe sich, dass neben der Unterteilung auch Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum erfolgen sollten, nämlich durch das Anbringen eines zusätzlichen Kellerfensters samt Lichtschacht sowie durch Veränderungen im 1. Obergeschoss beim Durchgang von der Wohnung zum Lift.
- Gegen diese Sichtweise wendet sich die Beschwerde.
Die Entscheidung
Die Beschwerde hat einen – vorläufigen – und brüchigen Erfolg. Die Zwischenverfügung sei aufzuheben, weil die Unterteilung auf der Grundlage der vorgelegten Unterlagen nicht eintragungsfähig sei. Zustimmungserklärungen der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer seien aus Gründen des materiellen Rechts nicht geeignet, den Vollzugsmangel zu beheben. Weil auch sonst keine Möglichkeiten bestünden, den Mangel mit Rückwirkung zu heilen, sei für eine Zwischenverfügung freilich überhaupt kein Raum.
Grundsätze zur Unterteilung
- Ein Wohnungseigentümer könne sein Wohnungseigentum unter vollständiger Aufteilung der bisherigen "Raumeinheit" in selbstständige Wohnungs- und Teileigentumsrechte unterteilen, ohne dass er dazu nach dem Gesetz der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedürfe. Die Unterteilung erfolge in entsprechender Anwendung des § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Grundstück und reale Aufteilung des Sondereigentums sowie Anlegung neuer Wohnungsgrundbücher für die neu geschaffenen Wohnungseigentumsrechte. Notwendig sei entsprechend § 8 WEG die Erklärung des unterteilenden Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Unselbstständige, nicht unmittelbar Wohnzwecken dienende Nebenräume änderten durch die Aufteilung ihre Zweckbestimmung als Teileigentum nicht.
- Für das Grundbuchverfahren sei grundsätzlich nur der der Eintragung zugrunde liegende, ursprüngliche Plan von Bedeutung, nicht dagegen die Frage, ob eine vom ursprünglichen Plan abweichende Bauausführung vorliege. Ohne Bedeutung sei auch die Frage, ob stattgefundene oder noch vorzunehmende bauliche Maßnahmen nach § 22 Abs. 1 WEG zustimmungspflichtig seien oder ob Ansprüche auf plangerechte (Erst-)Herstellung nach § 21 Abs. 4 WEG bestünden. Diese Fragen seien ggf. vor dem Wohnungseigentumsgericht zu klären.
Anwendung der Grundsätze
Ein Vergleich des mit dem Vollzugsantrag eingereichten geänderten Aufteilungsplans mit dem ursprünglichen Plan ergebe, dass sich die Unterteilung nur auf die Räume beziehe, die zum Sondereigentum des unterteilten Wohnungseigentums gehörten. Die Unterteilung sei dennoch nicht auf der Grundlage der vorgelegten Unterlagen eintragungsfähig. Zum Vollzug der Unterteilung sei sogar qualitativ mehr als lediglich eine Zustimmung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer erforderlich, die das Grundbuchamt mit der angefochtenen Zwischenverfügung aufgegeben habe. Erforderlich sei nämlich, dass das am Vorraum vor dem Personenaufzug im 1. Obergeschoss bes...