Alexander C. Blankenstein
Die Unterteilung des Wohnungseigentums darf nicht zu einer Mehrung der Stimmrechte führen.
Unterteilung und Veräußerung
Wohnungseigentümer W unterteilt seine Wohnung und veräußert die neu entstandene Einheit an den Erwerber E.
Kopfprinzip
Nach der Bestimmung des § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, und zwar unabhängig davon, wie viele Einheiten in seinem Eigentum stehen. Durch die Veräußerung der neu entstandenen Einheit tritt E nun als Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft ein. Dies führt allerdings nicht dazu, dass nun W und E jeweils eine volle Stimme haben. Da sich die Unterteilung gänzlich ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer vollziehen kann, würden ihre Interessen beeinträchtigt, käme es zu einer Stimmrechtsmehrung infolge der Unterteilung. Das bestehende Stimmrecht des W ist wegen der Selbstständigkeit der neu geschaffenen Einheiten vielmehr von W und Erwerber E nach Bruchteilen auszuüben. Es ist nicht etwa entsprechend § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG zur gesamten Hand auszuüben.
Objektprinzip
Bekanntlich können die Wohnungseigentümer ein vom gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG abweichendes Stimmprinzip vereinbaren. In der Praxis ist insoweit auch das Objektstimmrecht verbreitet. Das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers richtet sich dann nach der Anzahl der Einheiten, deren Eigentümer er ist. Allerdings bewirkt die Unterteilung und Veräußerung auch bei Geltung des Objektstimmrechts keine Mehrung der Stimmrechte. Auch hier ist das Stimmrecht von W und E nach Bruchteilen auszuüben.
Demgegenüber soll nach Auffassung des LG Berlin
etwas anderes für den Fall gelten, in dem der Eigentümer der Dachgeschosseinheiten nach der Teilungserklärung berechtigt ist, die Einheiten zu Wohnzwecken auszubauen und gleichzeitig berechtigt ist, "beliebig viele Wohnungseigentumsrechte zu begründen". Dies soll dahingehend auszulegen sein, dass den insoweit zusätzlich geschaffenen Einheiten ein volles Stimmrecht zukommen soll. Diese Auffassung vermag allerdings nicht zu überzeugen.
Wert-/Flächenprinzip
Die Unterteilung und Veräußerung von Wohnungseigentum kann bei geltendem Wertprinzip, also einem Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder bei geltendem Flächenprinzip, also einem Stimmrecht nach Fläche, bereits vom Grundsatz her niemals zu einer Mehrung der Stimmrechte führen.