Untervermietung - Kündigung bei Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis?

Leitsatz

Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch in den Fällen, in denen er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist im Einzelfall zu beurteilen. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.

Fakten:

Nach dem Mietvertrag wird dem Mieter die Einwilligung zur Untervermietung erteilt, bei einem Wechsel der Untermieter ist allerdings eine schriftliche Einwilligung des Vermieters erforderlich. Die Parteien streiten anlässlich des Wechsels der Untermieter. Der Mieter klagte mehrfach auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung. Der Vermieter kündigte wegen unerlaubter Untervermietung.

Der BGH gibt dem Mieter recht. Der Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung steht hier der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegen, weil der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der rechtzeitig erbetenen Untervermietungserlaubnis hatte und dem Vermieter mit der nicht rechtzeitigen Erteilung der Erlaubnis selbst eine erhebliche Vertragsverletzung zur Last fällt. Der Mieter befand sich in einer Zwangslage, da ihm bei Abwarten bis zum Erlass eines die vertragswidrig nicht erteilte Untermieterlaubnis ersetzenden rechtskräftigen Urteils in der Zwischenzeit die Einnahmen aus der Untermiete entgangen wären. Wegen des Verbots rechtsmissbräuchlichen Verhaltens ist es dem Vermieter daher verwehrt, sich bei seiner Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die er dem Mieter hätte erteilen müssen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 2.2.2011 – VIII ZR 74/10

Fazit:

Ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob in diesem Fall eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend ist in solchen Fällen immer auch, ob der Mieter bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis bewusst die Belange des Vermieters missachtet.

Die Einholung der Erlaubnis hat den Zweck, dem Vermieter Gelegenheit zu geben, seine Einwände gegen die Untervermietung geltend zu machen, bevor dem Untermieter die Räume überlassen werden.