Unvollständige Jahresabrechnung führt nur zu berechtigtem Abrechnungs-Ergänzungs- und erneutem Beschlussfassungs-Anspruch

Normenkette

§ 21 Abs. 3 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG

Kommentar

1. Die Jahresabrechnung ist eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat (herrschende Rechtsmeinung). Ungeachtet dessen bleibt es dem Verwalter unbenommen, den Eigentümern darüber hinaus weiteren Aufschluss über den Bestand von Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft oder über die nach Mietrecht umlagefähigen Betriebskosten zu geben. Im vorliegenden Fall genügte die Jahresabrechnung nicht den Anforderungen an das Formbild einer vollständigen Abrechnung, da sich dort keine Angaben zu den im Geschäftsjahr tatsächlich geleisteten Hausgeldzahlungen, zu den Summen der sonstigen Einnahmen und Ausgaben in diesem Jahr und auch nicht der Gesamtbetrag der angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten fand. Dies rechtfertigt indes nicht, den Genehmigungsbeschluss für ungültig zu erklären. Insoweit besteht nur ein Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung und Beschlussfassung der Eigentümer über die ergänzte Abrechnung (h.M.). Erstellt also ein Verwalter zur Vorbereitung genehmigender Beschlussfassung eine Abrechnung, in der zwar wesentliche Bestandteile fehlen, ohne dass diese Unvollständigkeit aber auf das Rechnungswerk als solches einen Einfluss hat, verstoßen die Eigentümer nicht gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie über die Abrechnung einen genehmigenden Mehrheitsbeschluss fassen. Wie auch schon das Kammergericht (WE 98, 64, 65) dargelegt hat, sprechen dafür auch praktische Erwägungen. Würden die Eigentümer die Beschlussfassung zurückstellen und zunächst den Verwalter auf Vervollständigung der Jahresrechnung in Anspruch nehmen, blieben die Beitragspflichten der Wohnungseigentümer untereinander für unabsehbare Zeit in der Schwebe. Dies ist insbesondere in den Fällen nicht gerechtfertigt, in denen Lücken auf das Rechnungswerk als solches keinen Einfluss haben. Insoweit genügt deshalb die Jahresabrechnung im vorliegenden Fall den an sie zu stellenden formellen Anforderungen.

2. Eine formell ordnungsgemäße oder nachbesserungsfähige Jahresabrechnung ist allerdings dann aufzuheben, wenn sie an inhaltlichen Mängeln leidet, die die Gesamtabrechnung ergreifen. Sind dagegen lediglich einzelne Positionen der Abrechnung mangelhaft, so ist die Abrechnung nicht insgesamt für ungültig zu erklären, sondern nur hinsichtlich der mangelhaften Teile (ebenfalls h.M.).

3. Mangels Entscheidungsreife musste die Sache an das LG zurückverwiesen werden. Der Antragsteller sollte im übrigen noch überlegen, ob er - ggf. hilfsweise - im Wege eines Leistungsantrags von den übrigen Eigentümern die Mitwirkung an der Beschlussfassung über eine Ergänzung der Abrechnung zu fordern habe.

4. Gegenstandswert der Rechtsbeschwerde zunächst DM 20.000,- und (ab bestimmter Zeit) danach DM 10.000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 25.04.1998, 15 W 13/98)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung