Unwirksame Befristung bei Vermietung von Studentenbude / 6 Einordnung der Entscheidung

Durch die Entscheidung wird die Position von studentischen Mietern gestärkt. Der Begriff des vorübergehenden Gebrauchs wird von der Rechtsprechung als Ausnahmetatbestand eng ausgelegt. Maßgeblich sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Das ergibt sich aus einigen Gerichtsentscheidungen, die in ähnlichen Fällen ergangen sind:

So hat das OLG Hamm (Beschluss v. 4.4.1986, 7 W 13/86) entschieden, dass kein vorläufiger Gebrauch der Mietsache vorliegt, wenn ein Mietvertrag mit einem Studenten für einen längeren Zeitraum als ein Semester abgeschlossen wird.

Ähnlich sah es das LG Heidelberg (Urteil v. 13.10.2022, 5 S 16/22): Ein Vermieter hatte mit einem angehenden Studenten einen Mietvertrag über ein Ein-Zimmer-Apartment abgeschlossen. Der "Zwischenmietvertrag" enthielt die Klausel: "Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2020 und wird befristet bis zum 30.09.2020 geschlossen, mit Option auf Verlängerung bis zum Verkauf des Hauses (4 Wochen Kündigungsfrist)." Nachdem der Vermieter von der Verlängerungsoption Gebrauch gemacht hatte, kündigte er nach Verkauf des Hauses am 27.4.2021 den Mietvertrag zum 31.5.2021 und verklagte den Mieter auf Räumung des Apartments. Hierzu entschied das LG Heidelberg, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Räumung hat, weil die Befristung unwirksam gewesen sei. Der Kündigungsausschluss ist nach Ansicht der Richter nicht durch § 549 BGB ausgeschlossen, weil es sich um keinen vorläufigen Gebrauch handelt. Das ergebe sich daraus, dass der angehende Student nicht nur seinen vorübergehenden Wohnbedarf decken wollte. Vielmehr suchte er eigentlich eine längerfristige Bleibe und hat sich nur notgedrungen auf die kurzfristige Vermietung eingelassen. Das sei für den Vermieter auch erkennbar gewesen.

Befristeter Mietvertrag zulässig bei Studentenwohnheimen

Anders sieht die rechtliche Situation aus, wenn eine Wohnung in einem Studentenwohnheim i. S. d. § 549 Abs. 3 BGB vermietet wird. Dann ist die Befristung des Mietvertrags normalerweise wirksam.

Dies setzt nach einer Grundsatzentscheidung des BGH (Urteil v. 13.6.2022, VIII ZR 92/11) vor allem voraus, dass die zeitliche Begrenzung des Mietvertrags nach den Rotationsprinzip erfolgt. Dieses zeichnet sich dadurch aus, dass es eine Fluktuation ermöglicht. Die freiwerdende Wohnung wird dabei wieder anderen Studenten zur Verfügung gestellt. Dadurch soll ermöglicht werden, dass wegen der angespannten Wohnungsmarktsituation möglichst viele Studenten in den Genuss eines Wohnheimplatzes kommen. Es darf hingegen nicht darum gehen, lästige Mieter loszuwerden.