Unzulässiger Antrag eines einzelnen Eigentümers gegen den Verwalter

Leitsatz

(hier: auf Wiederherstellung bei Umbauarbeiten veränderter Kellerabteile nach Aufteilungsplan und auf Kostenfreistellung)

Normenkette

§ 28 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG

Kommentar

1. Der einzelne Eigentümer kann gegen den Verwalter nicht den Anspruch gerichtlich geltend machen, bei Umbauarbeiten veränderte Kellerabteile wieder so herstellen zu lassen, wie es dem Aufteilungsplan entspricht. Ein einzelner Eigentümer kann zwar gegen den Verwalter allein ohne einen ermächtigenden Beschluss der übrigen Eigentümer eine Forderung geltend machen, die nur ihm erwachsen ist, weil nur er einen Schaden erlitten hat (BGHZ 115, 253/257). Auch kann ein einzelner Eigentümer Störabwehransprüche im Sinne des § 1004 BGB gegen einen Miteigentümer individuell geltend machen (BGHZ 116, 392/394). Allerdings sind auch Schadenersatzansprüche aus Verletzung des Verwaltervertrages (wie hier sinngemäß auch Ansprüche auf Naturalrestitution im Sinne des § 249 Satz 1 BGB) dann nicht von einem einzelnen Eigentümer ohne ermächtigenden Beschluss gerichtlich geltend zu machen, wenn ein Schadenersatzanspruch allen Eigentümern gemeinschaftlich zusteht (BGHZ 121, 22); in diesem Sinne war jedenfalls der Antrag der Antragsteller auszulegen und deshalb als unzulässig zu verwerfen.

2. Gleiches gilt bezüglich eines Feststellungsantrags eines Eigentümers, der sicherstellen will, dass die Verwaltung ihn nicht zur Bezahlung der Umbauarbeiten mit heranzieht und verbietet, die Rechnung aus der Rücklage zu begleichen. Eine solche Freistellung kann der einzelne Eigentümer nicht fordern. Gegen uneingeschränkte Individualansprüche der Eigentümer gegen den Verwalter sprechen neben dem Inhalt der gesetzlichen Regelungen von § 21 Abs. 1 WEG, § 28 Abs. 4 WEG insbesondere praktische Gesichtspunkte; damit sollen eine nicht unerhebliche Mehrbelastung für den Verwalter und damit letztlich auch höhere Kosten für die Eigentümer vermieden werden (vgl. auch Bärmann/Merle, § 28 Rn. 89). So wie Eigentümer nur unter ganz besonderen Voraussetzungen (hier ebenfalls nicht vorliegend) einen individuellen Auskunftsanspruch gegen den Verwalter darüber hätten, wie Rechnungen für Umbauarbeiten bezahlt worden seien (BayObLG, NJW-RR 88, 1166), können die Antragsteller auch hier den Feststellungsantrag, bei dem es letztlich um die gleiche Frage geht, nicht stellen. Abgesehen davon ist es Antragstellern zumutbar, zunächst die Jahresabrechnung abzuwarten und ggf. dann gegen diese vorzugehen.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 5.000.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 01.10.1998, 2Z BR 112/98)

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