Veräußerungsbeschränkung: Nachweis der Verwalterbestellung

Leitsatz

Zum Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt über die Bestellung des Verwalters kann eine von dem Versammlungsleiter und einem Miteigentümer unterschriebene Niederschrift über den in der Versammlung gefassten Beschluss genügen, wenn in der Versammlung zugleich erstmals ein Verwaltungsbeirat gewählt, ein Vorsitzender jedoch nicht bestimmt wurde und einer der gewählten Beiräte dies mit seiner Unterschrift unter der Niederschrift ausdrücklich bestätigt.

Normenkette

WEG §§ 12 Abs. 1, 24 Abs. 6, 26 Abs. 3

Das Problem

Wohnungseigentümer K verkauft sein Wohnungseigentumsrecht an E. Da eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart ist, bittet er Verwalter V um eine Zustimmung zur Veräußerung, die V erteilt. Das Grundbuchamt meint allerdings, die Bestellung des V sei nicht ausreichend nachgewiesen. Der Niederschrift über die Versammlung, in der V wiederbestellt worden sei, sei zu entnehmen, dass in der Wohnungseigentumsanlage erstmals ein Verwaltungsbeirat bestellt worden sei. Es lasse sich aber nicht entnehmen, welcher der 3 Verwaltungsbeiräte der Vorsitzende sei. Gegen diese Zwischenverfügung richtet K seine Beschwerde.

Die Entscheidung

1. Mit Erfolg! Zum Nachweis im Grundbuchverfahren genüge die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt seien, § 26 Abs. 3 WEG. Danach müssten mindestens 2 Unterschriften unter der Niederschrift beglaubigt sein: die des Versammlungsleiters und die eines – in der Versammlung anwesend gewesenen – Wohnungseigentümers. Dies sei der Fall. Darüber hinaus habe bei Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch dessen Vorsitzender oder Vertreter die Niederschrift zu unterschreiben.
2. Im Fall lasse sich die Bestimmung eines Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats der Niederschrift nicht entnehmen. Dies sei aber auch nicht erforderlich. Träfen die Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwaltungsbeirats keine Entscheidung hinsichtlich dessen Vorsitzenden, könne dies später nachgeholt werden. Ferner könnten die Verwaltungsbeiräte den Vorsitzenden auch selbst bestimmen (Hinweis u.a. auf Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 29 Rn. 48). Jedenfalls bedürfe es gegenüber dem Grundbuchamt keines Nachweises, dass die Unterzeichnenden die Funktion, in der sie ihre Unterschriften geleistet haben, auch bekleiden (Hinweis u.a. auf Becker, ZWE 2016, S. 2, 6, Demharter, ZWE 2012, S. 75, 77 und Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 24, Rn. 84).
3. Vor diesem Hintergrund habe es im Fall mit den – zwingend erforderlichen, § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG – Unterschriften der Versammlungsleiterin und einer Wohnungseigentümerin sein Bewenden. Auf die weitere, ausdrücklich nicht als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats geleistete Unterschrift des in der Versammlung zum Verwaltungsbeirat bestellten X komme es nicht an. Vielmehr befände sich bei der Unterschrift der Hinweis, der Verwaltungsbeirat habe seinerzeit keinen Vorsitzenden gehabt, womit der Inhalt der Niederschrift letztlich bestätigt werde. Hat aber an der Sitzung mangels Bestimmung eines solchen kein Vorsitzender des Verwaltungsbeirats teilgenommen, könne auch niemand in dieser Funktion die Niederschrift unterzeichnen. Insofern unterscheide sich der Sachverhalt von dem, den OLG München v. 30.5.2016, 34 Wx 17/16 zu entscheiden gehabt hatte: Dort habe die Bestimmung eines Vorsitzenden bzw. seiner Vertreter nicht ausgeschlossen werden können. Im Fall sei jedoch klar, dass ein Vorsitzender nicht bestimmt gewesen sei. Wenn es aber keinen Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats gegeben habe, sei denklogisch auch die Bestimmung eines Vertreters ausgeschlossen, sodass neben der Leiterin der Versammlung und der weiteren Wohnungseigentümerin keine zur Leistung einer weiteren Unterschrift berufene Person vorhanden gewesen sei.
4. Zwar werde die Auffassung vertreten, dem Vorsitzenden übertragene Rechte könnten nur gemeinschaftlich durch alle Mitglieder des Verwaltungsbeirats ausgeübt werden, wenn kein Vorsitzender bestimmt worden sei (Hinweis auf Munzig in BeckOK-WEG, § 29 Rn. 50). Dem könne jedenfalls im Rahmen des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG aber nicht gefolgt werden. Mit der Beschränkung der Unterschriftsleistung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter solle einem möglichen Kompetenzstreit der Verwaltungsbeiräte untereinander die Grundlage entzogen werden (Hinweis auf KG v. 20.1.2015, 1 W 580/14, RNotZ 2015 S. 214, 215). Ein solcher Konflikt wäre aber nicht ausgeschlossen, wenn sämtliche Beiratsmitglieder anstelle des – nicht bestimmten – Beiratsvorsitzenden zur Unterschrift berufen wären.

Kommentar

Anmerkung

Nach § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG ist die Niederschrift, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Im Fall war ein Verwaltungsbeirat bestellt. Dennoch meint das Berliner Gericht, es bedürfe keiner Unterschrift, solange es an einer Bestimmung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats mangele. Auch der Alternative...