Normenkette
§ 7 Abs. 4 WEG, § 12 WEG, § 48 Abs. 2 WEG, § 137 S. 1 BGB
Kommentar
Die Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungs- oder Teileigentums darf nur aus einem wichtigen Grund, der in der Person des Erwerbers liegt, versagt werden. Ein solcher ist nicht gegeben, wenn der Erwerber beabsichtigt, eine seit langem geduldete zweckwidrige Nutzung des Teileigentums lediglich fortzusetzen und die dafür geschaffenen baulichen Veränderungenbeizubehalten. Die Zustimmung zur Veräußerung ist jedoch nicht dahin auszulegen, dass der Zustimmende diese Verwendungsabsicht billigt. Eine Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 und 2 WEG soll als Veräußerungsbeschränkung das Eindringen unzuverlässiger Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft verhindern; eine solche Regelung ist jedoch als Ausnahme von der Verbotsnorm des § 137 S. 1 BGB eng auszulegen (h.R.M.). Zwar kann grundsätzlich die Absicht eines Erwerbers, ein Teileigentum seinem bisherigen Zweck zu entfremden, die Versagung der Verkaufsgenehmigung begründen, wenn dadurch schutzwürdige Interessen der Gemeinschaft gefährdet werden; Gleiches kann vereinbarungsgemäß auch gelten für beabsichtigte eigenmächtige bauliche Veränderungen. Vorliegend wollte der Erwerber jedoch keine Zweckentfremdung der erworbenen Teileigentumseinheiten herbeiführen, sondern nur deren zweckwidrige Nutzung fortsetzen und die dafür geschaffenen baulichen Veränderungen beibehalten, die von den übrigen Eigentümern während eines langen Zeitraums zumindest geduldet worden sind. Insoweit liegt kein wichtiger Grund für die Versagung der Verwalterzustimmung vor. Gegenüber dem Anspruch auf Zustimmung ist auch ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. Verstößt ein Eigentümerbeschluss auf Zustimmungsversagung gegen die Grundsätze des zwingenden § 12 WEG, ist er nichtig.
Für die Abgrenzung des Sondereigentums ist die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan maßgebend.
Der Geschäftswert für solche Streitverfahren, in denen ein Verwalter verpflichtet werden soll, einem Veräußerungsvertrag zuzustimmen, ist nach neuer Rechtsprechung in der Regel mit 10 bis 20 % des Verkaufspreises anzunehmen (im Anschluss an KG Berlin, WuM 1989, 652 und BayObLG Z 1990 Nr. 7 unter Aufgabe von BayObLG Z 1981, 202).
Link zur Entscheidung
( BayObLG, Beschluss vom 14.03.1990, BReg 1 b Z 7/89)
zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung
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