BayObLG Beschluss vom 14.03.1990 - BReg 1 b Z 7/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Zustimmung zur Veräußerung von Teileigentumseinheiten und Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

LG Passau (Aktenzeichen 2 T 139/88 und 163/88)

OLG Düsseldorf (Aktenzeichen 1 UR II 10/88, 31/88 und 34/88)

Tenor

I. Die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Passau vom 9. Februar 1989 werden zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner zu 2 tragen die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Sie haben der Antragstellerin zu 1 die im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 9.000 DM festgesetzt. Für das Beschwerdeverfahren wird der Geschäftswert in Abänderung der Nr. III des Beschlusses des Landgerichts Passau vom 9. Februar 1989 ebenfalls auf 9.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 2 sind die Teileigentümer einer Teileigentumsanlage, die von der Antragsgegnerin zu 1 verwaltet wird. Der Antragstellerin zu 1 gehört im Untergeschoß des Anwesens die Teileigentumseinheit U 1, die in der Teilungserklärung als „Gaststätte mit Nebenräumen” bezeichnet ist, sowie die an die Einheit U 1 angrenzenden Teileigentumseinheiten T 5, T 6, T 7, T 9 und T 10. Diese sind in der Teilungserklärung jeweils als „Kraftfahrzeugstellplatz” „in der Tiefgarage” bezeichnet, jedoch seit etwa 15 Jahren durch Abmauerungen von der Tiefgarage abgetrennt. Die Einheiten T 5, T 6, T 9 und T 10 sind vollständig, die Einheit T 7 ist zur Hälfte in die Räumlichkeiten des in der Einheit U 1 betriebenen Nachtlokals einbezogen.

Die Antragstellerin zu 1 hat mit Vertrag vom 20.8.1987 die Einheiten T 5, T 6, T 7, T 9 und T 10 an ihren Bruder verkauft. In Nr. II 2 des Kaufvertrags wird zur „Verwendungsabsicht” erklärt, der Käufer erwerbe „den Vertragsbesitz zur Nutzung wie bisher”. Gemäß § 10 der für die Teileigentumsanlage maßgebenden Gemeinschaftsordnung ist zur Übertragung des Teileigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich, die nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann. § 10 Abs. 3 Satz 2 bestimmt:

„Als wichtiger Grund ist insbesondere anzusehen:

1. wenn Tatsachen vorliegen, die begründete Zweifel zulassen, ob der Erwerber die ihm obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen oder sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird
2. wenn in der Person des Erwerbers die Voraussetzungen gegeben sind, die zur Entziehung des Teileigentums berechtigen.”

Gemäß § 12 der Gemeinschaftsordnung sind die Voraussetzungen zur Entziehung des Teileigentums … auch gegeben, wenn:

…”

b) der Teileigentümer sein Teileigentum baulich verändert, ohne die erforderliche Zustimmung des Verwalters eingeholt zu haben oder beim Wiederverkauf der Zustimmung seiner Verpflichtungen nicht nachkommt und trotz Abmahnung des Verwalters dem Mieter die Räume weiter beläßt, oder die baulichen Änderungen nicht beseitigt;

…”

In der Versammlung vom 23.10.1987 haben die Teileigentümer beschlossen, die Verwalterin solle die Zustimmung zum Kaufvertrag erteilen, wenn die Ummauerung der Stellplätze auf Kosten der Antragstellerin zu 1 entfernt und die Zugänge von den Stellplätzen zur Einheit U 1 zugemauert seien. Die Antragstellerin zu 1 hat dies abgelehnt und im Februar 1988 beim Amtsgericht beantragt, die Verwalterin zu verpflichten, ihre Zustimmung zum Verkauf der Einheiten T 5, T 6, T 7, T 9 und T 10 an ihren Bruder zu erteilen. In der Eigentümerversammlung vom 21.3.1988 haben die Teileigentümer den Verkauf der Tiefgaragenstellplätze als TOP 9 a erneut behandelt und einen Beschlußantrag der Antragstellerin zu 1, daß ihr die geforderte Zustimmung erteilt werde, mit Stimmenmehrheit abgelehnt. Diesen Eigentümerbeschluß und einen weiteren zum TOP 6 (Stimmrechtsausschluß bei Zahlungsrückständen) haben die Antragstellerin zu 1 sowie die Antragsteller zu 2 und 3 angefochten. Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 29.6.1988 die Verwalterin verpflichtet, die Zustimmung zum Verkauf der Teileigentumseinheiten T 5, T 6, T 7, T 9 und T 10 gemäß der notariellen Urkunde vom 20.8.1987 zu erteilen. Die Verwalterin hat dagegen sofortige Beschwerde eingelegt. Durch Beschluß vom 16.8.1988 hat das Amtsgericht die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 6 und TOP 9 a der Versammlung vom 21.3.1988 für ungültig erklärt. Hiergegen haben die übrigen Teileigentümer sofortige Beschwerde eingelegt, soweit über den Eigentümerbeschluß zu TOP 9 a entschieden worden ist. Das Landgericht hat beide Verfahren verbunden und durch Beschluß vom 9.2.1989 die sofortigen Beschwerden als unbegründet zurückgewiesen. Hiergegen richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden der Verwalterin und der übrigen Teileigentümer.

II.

Die Rechtsmittel sind zulässig, aber nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Verwalterin sei verpflichtet, die Zustimmung zur Veräußerung der Teileigentumseinheiten zu erteilen. Die in § 10 der Teilungserklärung getroffene Regelung entspreche den gesetzlichen Bestimm...