Veräußerungszustimmung - Verwalteramtsdauer muss fortbestehen

Leitsatz

Eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nur dann für die Eintragung des Eigentumswechsels ausreichend, wenn seine Verwalterstellung jedenfalls bis zum Eingang des Eigentumsumschreibungsantrags beim Grundbuchamt fortbesteht. Ist der Zeitraum der Verwalterbestellung vor diesem Zeitpunkt abgelaufen, muss entweder die Verlängerung der Verwalterbestellung oder die Zustimmung des neu bestellten Verwalters nachgewiesen werden.

Fakten:

Einer der Wohnungseigentümer veräußerte vorliegend seine Wohnung. In der Teilungserklärung war die Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG im Hinblick auf die Veräußerung von Wohnungseigentum vereinbart. Eine Ausfertigung der notariellen Urkunde nebst einer Zustimmungserklärung der bis zum 31.12.2009 bestellten Verwalterin hatte der Notar mit Schreiben vom 04.01.2010 beim Grundbuchamt eingereicht und gleichzeitig den Antrag auf Umschreibung des Eigentums gestellt. Mit entsprechender Zwischenverfügung gab das Grundbuchamt den Beteiligten auf, eine Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einzureichen, weil die Bestellung der bisherigen Verwalterin am 31.12.2009 geendet habe. Die Beschwerde gegen diese Zwischenverfügung musste erfolglos bleiben.

Nach der Teilungserklärung ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart worden, dass die Wohnungseigentümer zu einer Übertragung ihres Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Dieses Zustimmungserfordernis beschränkt den Wohnungseigentümer in seiner Verfügungsbefugnis. Danach ist ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer Veräußerung des Wohnungseigentums verpflichtet, schwebend unwirksam, "solange nicht" die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Zur Übertragung des Eigentums der Wohnung ist die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Grundbuch erforderlich.

In einem solchen Fall gehört auch die Grundbucheintragung zum Tatbestand der Verfügung. Die Eintragung ist neben den Willenserklärungen weiteres Wirksamkeitserfordernis des Verfügungsgeschäfts. Nach diesen Grundsätzen ist die abgegebene Zustimmungserklärung der früheren Verwalterin wirkungslos geworden, weil die Erklärung erst am 05.01.2010 dem Grundbuchamt vorgelegt worden ist und die Verwalterin zu diesem Zeitpunkt nicht mehr berechtigt war, eine Zustimmungserklärung nach § 12 WEG abzugeben.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 12.05.2010, I-15 W 139/10OLG Hamm, Beschluss vom 12.5.2010 – I-15 W 139/10

Fazit:

Ein ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommenes Rechtsgeschäft ist absolut unwirksam. Sein Vollzug im Grundbuch würde deshalb eine unrichtige Eintragung im Grundbuch herbeiführen. Eine bestehende Veräußerungsbeschränkung bewirkt deshalb eine Grundbuchsperre, die vom Grundbuchamt von Amts wegen zu beachten ist.