Veräußerungszustimmung: Wer erteilt sie?

Leitsatz

Weisen die Wohnungseigentümer den Verwalter an, für den Fall, dass Unterlagen ihm nicht erlauben, die Zustimmung zu erteilen, die Zustimmung zu verweigern, ist der Verwalter auf Zustimmung zu verklagen.

Normenkette

§ 12 WEG

Das Problem

1. Wohnungseigentümer K veräußert mit notariellem Vertrag vom 23.11.2012 sein Wohnungseigentum. Verwalter V, dessen Zustimmung nach der Gemeinschaftsordnung erforderlich ist, erteilt eine notarielle Zustimmung – wovon K eine Kopie erhält. Unter dem 18.7.2013 fordert K den V durch seinen Prozessbevollmächtigten nochmals – jetzt erfolglos – zur Zustimmung auf.

2. Im September 2013 beschließen die Wohnungseigentümer, die Entscheidung "an sich zu ziehen". Sie weisen V an, K und dem Erwerber Gelegenheit zu geben, ihm Auskünfte über die finanzielle Situation des Erwerbers vorzulegen. Ferner wird wie folgt beschlossen:

   "Für den Fall, dass die Prüfung der eingereichten Unterlagen es der Verwalterin nicht erlauben, die Zustimmung zu erteilen, wird die Zustimmung endgültig verweigert. Das Gleiche gilt, falls die geforderten Ergänzungen des Vertrages nicht vollständig erfolgt sind."

3. K verklagt V auf Zustimmung. Er meint, der Beschluss enthalte lediglich eine "Handlungsanweisung". V meint hingegen, der falsche Beklagte zu sein. Die "Eigentümerversammlung habe die Entscheidung an sich gezogen". Im Hinblick auf die in dem Beschluss genannte Ausschlussfrist gelte die Zustimmung als verweigert.

Die Entscheidung

1. Die Klage ist begründet. V sei der richtige Beklagte. Dessen Berechtigung zur Zustimmung sei durch den Beschluss der Eigentümerversammlung nicht entfallen. Zwar werde der Verwalter als Treuhänder der Eigentümer tätig, sodass "die Gemeinschaft vor erteilter Zustimmung anderweitig entscheiden" könne, indem sie "die Zustimmung bzw. die Erklärungskompetenz wieder an sich" ziehe. Der Verwalter sei auch befugt, die "Zustimmung der Gemeinschaft" einzuholen. Durch den Beschluss hätten die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die Erteilung der Zustimmung jedoch nicht an sich gezogen.
2. V sei auch zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet. Seine bereits erklärte Zustimmung sei durch den Beschluss vom September 2003 widerrufen worden. Dies sei auch möglich gewesen. V sei lediglich Treuhänder der Wohnungseigentümer. Anhaltspunkte, dass V aus eigenem Recht über die Zustimmung entscheiden können sollte, seien nicht ersichtlich. Die Zustimmung sei auch noch widerrufbar gewesen (Hinweis auf Pick, in Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl. 2010, § 12 Rn. 32).
3. K habe gegen V auch einen Anspruch auf Zustimmung. Anhaltspunkte dafür, dass ein wichtiger Grund gegen den Erwerber vorläge, habe V nicht dargelegt.

Kommentar

Anmerkung

1. Wird die fällige Zustimmung nicht erteilt, kann der Veräußerer auf Zustimmung klagen. Zu verklagen ist der, von dessen Zustimmung die Veräußerung abhängt. Weisen die Wohnungseigentümer den eigentlich zustimmungsberechtigten Verwalter an oder verweigern sie in diesem Falle selbst die Zustimmung, sind sie zu verklagen. So war es im Fall, weil die Wohnungseigentümer den Verwalter angewiesen hatten. Der Verwalter war daher der falsche Beklagte.
2. Meinte man, V habe der Veräußerung zugestimmt, konnten die Wohnungseigentümer seine Zustimmung nicht widerrufen. Dies könnte nur V.
3. Wird der Zustimmungsberechtigte auf Zustimmung verklagt, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung vorgelegen hat (OLG Köln v. 6.8.2009, 16 Wx 133, 134/08, ZWE 2010 S. 42; OLG Brandenburg v. 12.1.2009, 5 Wx 49/07, NZM 2009 S. 623).

Was ist für den Verwalter wichtig?

Stimmt ein Verwalter einer Veräußerung nicht zu, sollte er dem Veräußerer im Einzelnen darlegen, woran es fehlt. Dem Veräußerer ist vor allem mitzuteilen, ob es noch an Informationen mangelt und an welchen, oder ob gegen den in Aussicht genommenen Erwerber ein wichtiger Grund vorliegt und wenn ja, welcher.

Link zur Entscheidung

AG Zossen, Urteil vom 31.07.2014, 75 C 8/13