Veräußerungszustimmungspflichtiger Verwalter muss Kaufinteressenten nicht auf anstehende Sanierungsmaßnahmen und erwartete Sonderumlage-Zahlungen hinweisen

Normenkette

§ 12 WEG, § 27 WEG

Kommentar

Auch ein kraft Vereinbarung in der Teilungserklärung zum Verkauf einer Wohnung zustimmungspflichtiger Verwalter (vgl. § 12 WEG) ist einem Kaufinteressenten gegenüber nicht verpflichtet, ungefragt auf anstehende, noch nicht finanzierte Sanierungsmaßnahmen und eine daraus zu erwartende erhöhte Sonderumlage hinzuweisen. Das Zustimmungserfordernis weist nach dem Normzweck der Regelung in eine ganz andere Richtung; die Gemeinschaft soll dadurch vor dem Eindringen unerwünschter Personen geschützt werden (h.M.). Deshalb hat ein Verwalter auch nicht im Rahmen seiner Zustimmung einen ihm etwa vorgelegten Kaufvertrag darauf zu untersuchen, ob evtl. ein Veräußerer darin für den Erwerber wesentliche Beschlüsse der Gemeinschaft diesem gegenüber verheimlicht. Im Übrigen kann und sollte sich jeder Erwerber zur eigenen Sicherheit selbst über die in der Gemeinschaft gefassten Beschlüsse durch Einsicht in das Beschlussbuch informieren.

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 04.11.1998, 16 Wx 154/98= NZM 4/99, 174)

zu Gruppe 4:  Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Es kann nicht oft genug betont werden, dass sich Erwerber noch vor verbindlichem Kaufvertragsabschluss u.a. auch die letzten Versammlungsprotokolle primär vom Veräußerer aushändigen lassen sollten, um hier nicht ggf. von nachteiligen Beschlüssen "böse überrascht" zu werden. In Vollmacht eines Verkäufers kann sich hier auch sicher ein Kaufinteressent beim Verwalter informieren (Unterlageneinsicht, ggf. gegen Sonderhonorierung, soweit vereinbart).

Ich bin auch der Auffassung, dass ein Verkäufer über anstehende größere Sanierungen des Gemeinschaftseigentums und insbesondere erwartete höhere Sonderumlagezahlungen auch ungefragt einen Käufer aus vorvertraglicher Nebenpflicht heraus aufzuklären hat, will er sich nicht dem eventuellen Vorwurf arglistiger Täuschung durch unterlassene Aufklärung aussetzen. Wie weit hier die Aufklärungspflichten eines Verkäufers gehen und wie weit Informationspflichten des Käufers selbst, hätte im Streitfall das Gericht zu klären (je nach Tatumständen und Einzelfall mit sicher schwer prognostizierbarem Ergebnis). Im Zweifel sollte sich stets ein Käufer im notariellen Kaufvertrag die ausdrückliche Zusicherung durch den Verkäufer geben lassen, dass ihm (dem Verkäufer) wesentliche Mängel auch im Bereich des Gemeinschaftseigentums (mit evtl. schon anstehenden Sanierungsentscheidungen und Finanzierungs-Notwendigkeiten) nicht bekannt sind.

Auch wenn es in der zutreffenden Entscheidung des OLG Köln nicht ausdrücklich angesprochen wurde, wäre ein Verwalter im Rahmen seiner Äußerungs-Zustimmungspflicht m.E. nicht einmal berechtigt, selbst in Kenntnis eines vollständigen Kaufvertragstextes den Käufer aufzuklären und insoweit damit rechtlich zu beraten. Hierfür besteht weder eine gesetzliche noch eine verwaltervertragliche Haupt- oder Nebenpflicht. Hier könnte ein "Übereifer" eines Verwalters sogar schon im Vorfeld einen Kaufvertragsabschluss zu Lasten des Eigentümer-Verkäufers zum Scheitern bringen; obendrein erachte ich insoweit zu weitgehende Beratungstätigkeit des Verwalters einem Käufer gegenüber als verbotene Rechtsberatung im Sinne des RBerG. Viele Urkunds-Notare gehen deshalb zwischenzeitlich bei Forderung beglaubigter Unterschrift für eine Veräußerungszustimmung durch den Verwalter zur Praxis über, diesem nur noch Kaufvertrags-Auszüge in Kopie zu übersenden (zum Teil nur mit der Rubrums-Bezeichnung, also den persönlichen Daten der Vertragsbeteiligten); andere Vertragspassagen (insbesondere auch der vereinbarte Kaufpreis) sind auch für einen zustimmungspflichtigen Verwalter ohne rechtserhebliches Interesse in diesem Zusammenhang (so auch bereits vom OLG Frankfurt bestätigt). Meines Erachtens könnten Verkäufer sogar den Urkunds-Notar entsprechend anweisen, solche weiteren Vertragsdaten einem zustimmungspflichtigen Verwalter (bzw. ersetzend einer zustimmungspflichtigen Gemeinschaft) nicht bekannt zu geben. Der zustimmungsverpflichtete Dritte könnte allein in angemessen kurzer Frist im Zweifelsfalle weitere Auskünfte über einen Käufer primär vom Verkäufer fordern, um damit vielleicht (bei Zweifeln) seine Entscheidung (nach dem Normzweck über die erwartete persönliche und finanzielle Integrität des Erwerbers) zu erleichtern.