Verdachtskündigung auch bei Mietverhältnissen

1 Leitsatz

Die vom Bundesarbeitsgericht entwickelten Grundsätze zu einer Verdachtskündigung eines Arbeitsverhältnisses sind auch auf das Dauerschuldverhältnis "Miete" entsprechend anzuwenden, und zwar schon wegen des inhaltsgleichen Wortlauts der §§ 626, 314 BGB und § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.

2 Normenkette

§§ 542 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB; §§ 210, 211 StGB

3 Das Problem

Grundsätzlich sind Gewalttätigkeiten des Mieters gegen den Vermieter stets ein Grund zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB. Fraglich ist, ob eine Kündigung bereits dann möglich ist, wenn diese Gewalttätigkeiten noch nicht mit letzter Sicherheit feststehen.

4 Die Entscheidung

In dem vom OLG Frankfurt entschiedenen Fall fuhr der Vermieter mit seinem Pkw von zu Hause weg, nachdem er erklärt hatte, er wolle zu dem streitgegenständlichen Grundstück fahren, um in seinem Hallenteil an seinem Oldtimer zu arbeiten. Als er nach mehreren Stunden nicht zurückkam und auch über sein Mobiltelefon nicht mehr erreichbar war, erstattete die Vermieterin eine Vermisstenanzeige bei der Polizei. Nachdem sein verlassenes Fahrzeug und sein Mobiltelefon nach einer eingehenden Suche durch die Polizei an 2 anderen Orten aufgefunden wurden, der Kläger selbst aber nach wie vor verschwunden blieb, gelangten die Strafverfolgungsbehörden zu dem Ergebnis, der Vermieter könnte einem Kapitalverbrechen zum Opfer gefallen sein. Hierüber wurde in der Lokalpresse berichtet. Die Staatsanwaltschaft ermittelt nunmehr gegen den Geschäftsführer der Mieterin wegen des Verdachts des Totschlags. Dieser befindet sich aufgrund des antragsgemäß erlassenen Haftbefehls des Amtsgerichts als dringend Tatverdächtiger mittlerweile in Untersuchungshaft. Gestützt auf diesen Sachverhalt wurde von der Vermieterin die fristlose Kündigung ausgesprochen.

Dazu hat das OLG Frankfurt ausgeführt, dass eine Verdachtskündigung zulässig ist, wenn starke Verdachtsmomente auf objektive Tatsachen gründen und diese geeignet sind, das für die Fortsetzung des Dauerschuldverhältnisses erforderliche Vertrauen nachhaltig zu zerstören. Es ist davon auszugehen, dass bereits der Verdacht im Hinblick auf die Schwere der in Betracht kommenden Straftaten Totschlag oder Mord geeignet ist, das erforderliche Vertrauen in die Fortsetzung des Dauerschuldverhältnisses nachhaltig zu erschüttern. Es liegen ausreichende objektive Umstände vor, die den Sachverhalt, der Grundlage der Kündigung gewesen ist, für sehr wahrscheinlich erscheinen lassen. Durch die Anordnung der Untersuchungshaft wegen des Verdachts der vorsätzlichen Tötung des Vermieters durch den Geschäftsführer der Mieterin wurde von der Staatsanwaltschaft und dem Amtsgericht der dringende Tatverdacht bejaht. Unter diesen Umständen ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar.

5 Entscheidung

OLG Frankfurt/M., Urteil v. 31.3.2021, 2 U 13/20