Vereinbarte Trennung der Kostenverteilung für Gebäude und Tiefgarage; nichtiger Beschluss über künftige Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage; Befristung der Anschlussrechtsbeschwerde

Leitsatz

1. Vereinbarte Trennung der Kostentragung für Gebäude und Tiefgarage
2. Beschluss auf künftige Bildung nur einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage als Kostenverteilungsänderung nichtig
3. Befristung der Anschlussrechtsbeschwerde durch ZPO-Reform (Auswirkungen bleiben hier offen)

Normenkette

(§§ 16 Abs. 2, , 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 4 WEG; , § 574 Abs. 4 ZPO n.F.

Kommentar

1. In der Gemeinschaftsordnung war zur Kostenverteilung dieser Wohnanlage (2 Wohngebäude mit insgesamt 52 Wohnungen und einem Geschäft sowie einer versetzt zu den Wohngebäuden errichteten Tiefgarage mit 30 Pkw-Abstellplätzen und vorwiegend dort begründeten Sondernutzungsrechten) u.a. vereinbart:

   "Sämtliche Kosten und Lasten für die Tiefgarage und soweit solche unmittelbar durch die Benutzung der Tiefgarage entstehen, haben die 30 Benutzer zu gleichen Teilen zu tragen".

   1999 fasste die Gemeinschaft folgenden Beschluss: "Künftig wird nur noch eine Instandhaltungsrücklage für Haus und Garage angespart; diese Rücklage wird gleichmäßig von allen 1000/1000stel Anteilen angesammelt; die derzeit vorhandene Instandhaltungsrücklage wird als Grundlage in diese gemeinsame Instandhaltungsrücklage eingebracht".

2. Auf Anfechtung hin wurde dieser Eigentümerbeschluss in I. und II. Instanz für ungültig erklärt. In III. Instanz erfolgte ausdrückliche Nichtigkeitsfeststellung dieses Beschlusses, da er die vereinbarte Kostentragungsregelung geändert habe und der Eigentümerversammlung hierfür die Beschlusskompetenz fehle (BGHZ 145, 158). Ein solcher Beschluss ist nicht wegen Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung rechtswidrig und für ungültig zu erklären, sondern wegen Verstoßes gegen die Gemeinschaftsordnung nichtig. In Auslegung der getroffenen Vereinbarung war vorliegend auch hinsichtlich der Rücklage zwischen den Wohngebäuden einerseits und der Tiefgarage andererseits zu trennen. Die Tiefgarage stellte technisch auch einen im Wesentlichen eigenständigen Baukörper dar. Die nächstliegende Bedeutung der hier getroffenen Sonderregelung für die Tiefgarage ist, dass sie alle mit dem Betrieb einer Tiefgarage typischerweise zusammenhängenden Unterhaltskosten erfasst (vgl. auch BayObLG, ZMR 1999, 48 und auch WE 1998, 404). Dazu gehören, ohne dass es an dieser Stelle einer abschließenden Beurteilung bedarf, etwa die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung des Tiefgaragengebäudes selbst, der Einfahrt samt Tor, der Zugänge, der Belüftungs- und Beleuchtungsanlage sowie des laufenden Unterhalts, wie beispielsweise der Reinigung. Vorliegend war von "sämtlichen Kosten und Lasten" in der Vereinbarung die Rede. Zusätzlich ("und") geht es dann noch um weitere Kosten der Benützung der TG, die kopfgleich auf die 30 Benützer aufzuteilen waren. Bei typisierender Betrachtung spielt auch eine zusätzliche Nutzung der Tiefgaragenoberfläche durch Eigentümer, sei es als Grünfläche und Kinderspielplatz, sei es als Abstellfläche für Fahrzeuge, für eine kostenmäßige Zuordnung keine Rolle, da einem solchen Zweck Tiefgaragen nicht dienen.

   Enthält eine Gemeinschaftsordnung für einzelne Gebäude hinsichtlich des Kreises der Verpflichteten und des Verteilungsmaßstabs unterschiedliche Kostenregelungen, dann folgt daraus auch die Notwendigkeit, gesonderte Rückstellungen zu bilden und getrennt anzulegen.

   Ob über Angelegenheiten der Tiefgarage nur die Inhaber von Sondernutzungsrechten sowie ein alleiniger weiterer Stellplatz-Teileigentümer zu beschließen haben, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden.

   Wenn die Gemeinschaftsordnung weiter bestimmt, dass Einnahmen aus der Überlassung von Stellflächen oder von Sondernutzungsrechten sämtlichen Wohnungseigentümern zugute kommen, lässt sich daraus ebenfalls für die Auslegung der Kostentragungsvereinbarung nichts herleiten. Nutzziehung und Kostentragung können sich decken, müssen es aber nicht. Erlöse aus der einmaligen Überlassung von Gemeinschaftseigentum, zu dem die Tiefgarage gehört, stehen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, nicht aber nur Einzelnen von ihnen zu.

   Auch im Beschlussanfechtungsverfahren sind Beschlussnichtigkeitsgründe zu prüfen; für die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses genügt es, dass der Eigentümerbeschluss fehlerhaft ist; etwaigen schwierigen Abgrenzungen, ob der Fehler sogar die Nichtigkeit zur Folge hat, braucht nicht nachgegangen zu werden. Ergibt die Prüfung aber eine Beschlussnichtigkeit, ist es sachgerecht, diese im Entscheidungssatz auszusprechen, was der Senat noch in der Rechtsbeschwerdeinstanz nachholen kann.

3. Eine Kostenentscheidung der Vorinstanz hat der Senat, ungeachtet der Anschlussrechtsbeschwerde des Antragstellers, von Amts wegen zu prüfen. Dahinstehen kann deshalb, ob die Befristung der Anschlussrechtsbeschwerde durch die ZPO-Reform (§ 574 Abs. 4 ZPO n.F.) Auswirkungen auf das Wohnungseigentumsverfahren hat (allgemein Demharter, NZM 2002, 233). Das Rechtsmittelgericht prüft jedoch die Kostenentscheidung des Tatrichters, die eine Ermessensentscheidung darstellt, nur auf ihre Ges...