Vereinbarte Verwalterzustimmung zu bestimmten Vermietungen kann nur aus wichtigem Grund versagt werden

Normenkette

§ 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1 S. 2 WEG, § 12 WEG, § 13 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG

Kommentar

Ist die "Überlassung der in Sondereigentum stehenden Räume an dritte Personen" nach Gemeinschaftsordnungsvereinbarung an die Einwilligung des Verwalters gebunden, so darf diese Einwilligung zu einer Nutzung im Rahmen der Zweckbestimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein solcher wichtiger Grund für die Verweigerung der Einwilligung liegt vor, wenn drei Stellplätze in der Tiefgarage (hier: als Teileigentum mit Bruchteilsberechtigungen und Nutzungsrechten an einzelnen Stellplätzen konzipiert) zur Überlassung an Hotelgäste eines benachbart gelegenen Hotels vermietet (hier: untervermietet) werden sollen.

Im vorliegenden Fall hatte der Verwalter einer Eigentümerin die Zustimmung zur Vermietung von drei Stellplätzen an ihre Mutter (Inhaberin eines benachbart gelegenen Hotels) mit der eingeräumten Befugnis, dass diese wiederum die Plätze an wechselnde Hotelgäste untervermieten könne, verweigert. Alle drei Instanzgerichte verneinten den Anspruch der Eigentümerin auf Verwalterzustimmung, im Übrigen auch gestellte Hilfsanträge, dass Gästefahrzeuge allein durch Hotelpersonal in die Tiefgarage verbracht und wieder abgeholt würden.

Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, welche die Überlassung der in Sondereigentum stehenden Räume an Dritte von der Zustimmung des Verwalters abhängig mache, sei - so der Senat - gemäß § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 S. 2 und § 15 Abs. 1 WEGwirksam und erstrecke sich auch auf Stellplätze in einem Tiefgaragenteileigentum. Allerdings sei eine solche Vereinbarung in der Weise auszulegen, dass die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden dürfe (ständige Rechtsprechung des BayObLG). Mit einer solchen Einschränkung sei auch der Vorbehalt verfassungsrechtlich unbedenklich. Die Interessenlage sei hier nicht mit den entwickelten Grundsätzen der Rechtsprechung zu § 12 WEG bei Sondereigentumsveräußerungen vergleichbar.

Im vorliegenden Fall könne auch die Art, wie der in Aussicht genommene Mieter die Räume verwenden wolle, einen wichtigen Zustimmungsversagungsgrund darstellen (BayObLG Z 1987, 291/297). Es müsse ein wichtiger Grund vorliegen, der die beabsichtigte Nutzung für die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft als unzumutbar erscheinen lasse, ohne dass insoweit von einem "Verwalterermessen" gesprochen werden könne. Wohnungseigentümern sei es nicht zuzumuten, dass die Stellplätze im Rahmen einer Untervermietung an Hotelgäste des benachbarten Hotelbetriebes gewerblich genutzt würden. Denn damit würde der Hotelbetrieb auf das Grundstück der Wohnungseigentümer ausgedehnt; dies bräuchten die Eigentümer nicht hinzunehmen. Die Benutzung der Stellplätze durch ständig wechselnde Hotelgäste würde für die Wohnungseigentümer Nachteile und Gefahren mit sich bringen, die mit der üblichen Vermietung an eine bestimmte Person nicht verbunden seien. Insbesondere seien ständig wechselnde Benutzer nicht überprüfbar und bei Beanstandungen oder in Schadensfällen nicht ohne weiteres erreichbar.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 13.02.1992, BReg 2 Z 163/91)

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