Vereitelter Verkauf - Kein Anspruch auf Schadensersatz

Leitsatz

Steht dem Makler mangels Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags oder mangels Vermittlung kein Anspruch auf Maklerlohn zu, ist es ihm verwehrt, einen Sekundäranspruch auf Schadensersatz zu stützen, weil die Eigentümer des Anwesens trotz Stellung einer Kaufinteressentin nicht bereit waren, ihr Anwesen zu veräußern und dadurch dem Makler ein Anspruch auf Zahlung des Maklerhonorars entgangen ist.

Fakten:

Der Makler war von einem Ehepaar mit der Vermittlung des Verkaufs ihres Hausgrundstücks beauftragt. Er entfaltete insoweit diverse Verkaufsbemühungen und besichtigte das Anwesen mit mehreren Interessenten. Dabei konnte er einen Reservierungsvertrag mit einer Kaufinteressentin abschließen, nach der diese sich zur Zahlung einer Maklerprovision über 11.000 Euro verpflichtete. Der vorbereitete notarielle Kaufvertrag wurde jedoch von dem Ehepaar nicht unterzeichnet. Dieses wollte schlicht nicht mehr verkaufen. Der Makler nimmt nun das Ehepaar hinsichtlich seines nicht realisierten Anspruchs der 11.000 Euro in Anspruch - freilich vergeblich. Zunächst einmal besteht kein Anspruch auf eine Maklerprovision. Nach § 652 Abs. 1 BGB entsteht nämlich ein Provisionsanspruch nur dann, wenn infolge des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder infolge der Vermittlung des Maklers hierzu der Kaufvertrag zustande kommt. Da ein derartiger Kaufvertrag aber nicht zustande gekommen ist, besteht kein Provisionsanspruch.

Dem Makler steht auch kein Schadensersatzanspruch zu, weil das Ehepaar nicht bereit war, sein Anwesen zu verkaufen und dadurch dem Makler ein Provisionsanspruch gegen die Kaufinteressentin entgangen ist. Der Auftraggeber eines Maklers ist jedenfalls durch dessen Beauftragung nicht in seiner Entschließungs- oder Abschlussfreiheit beschränkt. Er bleibt Herr des Geschäfts. Der Auftraggeber braucht keine Rücksicht darauf zu nehmen, dass der Makler nur beim Zustandekommen des Hauptvertrags bei Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder infolge der Vermittlung des Maklers seine Maklergebühr erhält. Da das Ehepaar in seiner Entschließungs- und Abschlussfreiheit nicht beschränkt war, fehlte es an einer Pflichtverletzung.

Link zur Entscheidung

OLG Koblenz, Beschluss vom 23.05.2012, 2 U 644/11OLG Koblenz, Beschluss vom 23.5.2012 – 2 U 644/11

Fazit:

Freilich ist es für den Makler ärgerlich, wenn sich ein zunächst verkaufsbereiter Auftraggeber plötzlich eines anderen besinnt und kurz vor Abschluss des Kaufvertrags nicht mehr verkaufen will. Alle Bemühungen des Maklers waren umsonst, Provisions- oder Schadensersatzansprüche kommen aber nicht in Betracht. Formularvertraglich kann der Makler wenigstens den Ersatz seiner tatsächlichen Aufwendungen - allerdings ohne Berücksichtigung allgemeiner Geschäftskosten und seines Zeitaufwands - mit seinem Auftraggeber vereinbaren.