Verfahrenskosten

Leitsatz

• BayObLG folgt nunmehr auch den Wünschen der Praxis zur Abrechnung von Verfahrenskosten

  Zusammenfassung der Heiz- und Warmwasserkosten für mehrere Jahre

  Mängelansprüche bei Übergang einer Bauherren- in eine WE-Gemeinschaft

Normenkette

§ 16 Abs. 2, Abs. 5 WEG, § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. In die Jahresgesamtabrechnung nach WEG sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt wurden. Dies gilt auch für Ausgaben, die der Verwalter aus der Gemeinschaftskasse für Kosten eines Wohnungseigentumsverfahrens oder für das Sondereigentum einzelner Eigentümer getätigt hat (Aufgabe von BayObLG Z 1987, 86/82 und BayObLG, WM 1990, 176). Damit folgt das BayObLG auch der Meinung des KG Berlin, Beschluss v. 30.03.1992, 24 W 6339/91(mit Anmerkung).

2. Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten darf nur dann für mehrere Jahre zusammengefasst werden, wenn die Gemeinschaftsordnung dies zulässt oder wenn wegen Fehlens von Zählerablesungen und Verbrauchsmessungen eine jahrweise Abrechnung unmöglich ist.

3. Der Feststellungsantrag, dass Mängelbeseitigungsansprüche der Bauherrengemeinschaft auf die Eigentümergemeinschaft übergegangen seien, wurde i. ü. vom LG zu Recht als unzulässig abgewiesen, zwar nicht wegen Fehlens des Feststellungsinteresses deshalb, weil der Übergang kraft Gesetzes geschehen wäre, sondern wegen der Möglichkeit, Verpflichtungsleistungsantrag gegen den Antragsgegner stellen zu können, an der Behebung von konkret zu benennenden Baumängeln mitzuwirken. I. Ü. wäre ein Übergang oder die Übertragung von Ansprüchen nur möglich, wenn auf der Seite des Übertragenden und auf der Seite des Erwerbenden verschiedene Personen stünden (hier nach Sachverhalt nicht). Vertragspartner der Bauherren waren im vorliegenden Fall alle Mitglieder der Bauherrengemeinschaft (die BGB-Gesellschaft ist keine juristische Person). Sind nach Auflösung des Gesellschaftsvertrags nunmehr die früheren Bauherrengesellschafter Wohnungseigentümer, so gelten im Innenverhältnis die Vorschriften des WEG und damit auch die gegenseitige Verpflichtung, an der Beseitigung von Baumängeln mitzuwirken (nun nicht mehr gemäß Gesellschaftsvertrag, sondern gem. § 21 Abs. 4 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung gehört nach h. M. die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes.

Auch für einen Feststellungsantrag, dass der jeweilige Verwalter verpflichtet sei, die Mängelbeseitigungsansprüche zu verfolgen, fehlt das Feststellungsinteresse, da auch hier ein Verwalter zu ganz konkreten Handlungen verpflichtet werden könnte. Außerdem sei der Antrag zu unbestimmt, um sachlich verbeschieden werden zu können (keine konkrete Mangelangabe; Mängel am Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?).

Den Hilfsantrag, den Verwalter zur Einberufung einer Eigentümerversammlung mit dem TOP "Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen, Beauftragung des Verwalters oder einer anderen Person mit der Durchsetzung" hat allerdings das LG zu Unrecht abgewiesen. Grundsätzlich besitzt der einzelne Eigentümer zwar nicht das Recht, Tagesordnungspunkte unmittelbar am Verwalter vorbei auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung zu bringen. Er kann aber das Gericht anrufen, wenn es der Verwalter pflichtwidrig unterlässt, dem Verlangen auf Behandlung eines Gegenstandes in der Eigentümerversammlung nachzukommen (BayObLG Z 1988, 287/292). Dies ist vorliegend der Fall. Die Antragstellerseite hat deshalb gemäß § 21 Abs. 4 WEGAnspruch darauf, dass die Verwaltung über die Angelegenheit abstimmen lässt.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 25.06.1992, 2Z BR 25/92= BayObLG Z 1992 Nr. 44 = Wm 8/92, 448)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung